政策优惠的资本化抵消收入效应

在供给弹性不足的地区，税收政策的刺激会导致资本化，推高房价，使中低收入群体购房更难。Dreier，Glaeser等人认为，利息减免可能导致房价被人为抬高，由于自有房户和卖房者将税收优惠的价值计入了住房价格（Dreier,2001;Glaeser,2009）。Bajaj等认为，对自有房户实施税收优惠政策，相当于联邦政府间接鼓励住房投资活动，促使人们更频繁地出售住房以获取收益。(Bajaj&Leonhardt,2008;Shan,2008)。从数据上看，英国1975年抵押贷款利息税收减免额增长2.37倍的同时，房价也上涨了4.13倍。

住房贷款利息抵税政策增加政府财政负担

住房抵押贷款利息抵税政策对政府财政而言是个“无底洞”。抵押贷款利息税收减免政策会导致房价增长，房价上涨又进一步激发居民抵押贷款需求，这就需要财政投入更多的税收补贴。美国2015年住房贷款利息抵税政策造成的税式支出达到588亿美元，占财政收入的1.8%。英国1990年抵押贷款利息税收减免额达到77亿英镑，相当于1990年英国中央政府加地方政府公共部门资本支出（155亿英镑）的一半。住房抵押贷款利息抵税政策带来的财政压力最终使英国政府取消这一制度。

3.综合评价及启示

住房贷款利息抵税政策本质上是一种税收刺激政策。尽管不同收入群体对住房贷款利息抵税政策的敏感程度不同，但市场都会形成积极的回应，差别在于，收入分配越悬殊的市场反应会越明显。

住房贷款利息抵税政策不符合税收公平性原则。由于不同收入群体对贷款的使用不同，按比例或按固定标准进行税收减免都难以避免贷款越多、优惠越大的悖论。这种需求刺激政策很难实现帮助中低收入群体降低生活成本的作用，反而会让高收入群体获益。

住房贷款利息抵税有效性与住房供给弹性有关。当住房供给弹性极低，住房贷款利息抵税政策会导致房价上涨；当住房供给弹性具有完全弹性，住房贷款利息抵税政策对住房价格没有长期影响。很不幸的是，我国大城市的住房供给弹性极低，住房贷款利息抵税政策的收入效应会被房价上涨冲抵。

提高限额避免补贴错位。如果不对抵税主体进行限定，就会导致税收“补贴”高收入群体的错位。美国尽管设定了抵押贷款额度不超过100万美元的上限，但实际上几乎所有的抵押贷款额度都没有超过100万美元的上限，也就导致这一上限事实上形同虚设。为此，学者建议将上限下调到30万美元（Gyourko，Glaeser），相当于将高收入人群排除在补贴之外。

税前扣除不如直接抵税。一般个人所得税都实行累进税率，高收入群体的边际税率更高，将住房贷款利息进行税前扣除，会导致高收入者获得的优惠更高，中低收入家庭无法或很少获益。房贷直接抵税，可以让每个家庭都能最大限度使用抵免额度。因此，针对房贷利息抵税制度带来的扭曲，部分专家建议美国将个税抵扣改为授予抵税额（李欣点等，2017）。美国目前也对低收入群体实行房贷直接抵免。日本没有房贷利息抵税制度，而是实行住房贷款直接抵免。

我国政策实施的必要性和关键点

根据国外的经验和教训，我国要通过税收手段，实现真正的中等收入家庭降低利息支出成本，同时避免“补贴”高收入群体，助涨房价，住房贷款利息抵税并不是理想的办法。如果要实施，需要附加限制。

1.不能以短期房地产市场的冷热制定税收政策

我国酝酿房贷抵利息个税政策主要是在2013年至2015年左右，当时房地产市场处于去库存的阶段，房地产按揭贷款利息抵税可能对去库存有一定的帮助。但今天房地产市场已经处于较热甚至部分城市过热的阶段，此时再出台房贷地税政策，无疑会刺激市场需求，将过去的调控效果毁于一旦。作为一项长期的财政制度，不能以短期房地产市场的冷热作为目标。因此，我们不建议将房贷利息抵税政策纳入个税改革之中。

2.交易税可能是更好的替代方式

如果要降低购房还贷成本，所得税减税并不是“好”的措施。所得税的作用应当是调节个人收入差距，使用所得税对市场行为进行干预会产生明显的扭曲，不利于市场供需的自我调节。发达国家通过所得税减免购房鼓励政策都在逐步缩小。如果要降低中低收入群体的购房成本，可以通过对首次购房进行交易税减免等方式进行替代。持有环节的税收也能起到调节贫富差距的作用，其产生的副作用也小于所得税。

3.要严格限定抵税的条件

如果要实施房贷利息抵税政策，参照国际经验，必须要对受益对象进行严格限制，防止补贴错位：（1）购房贷款必须用来居住，可放宽至用来出租给他人住，不得为投资投机性购房提供利息抵税支持；（2）要对购房者进行筛选，设定收入限制，比如房贷总额不超过某个标准；（3）应家庭为单位计税，不能重复减免。

应大力实施住房租金抵扣

目前，全国大城市中租金支出占比已经达到收入的30%左右，在租金日益上涨的条件下，租金支出是刚毕业的大学生、城市流动人口和低收入人群最大的日常支出，影响了人口的流动和居住条件的改善，也是群租房问题屡禁不止的原因所在。国外发达国家对城市低收入群体实施租金补贴的措施，对收入与租金的差额进行补贴。我国租金补贴的覆盖范围和力度极为有限，有必要通过税收减免方式，降低新市民的租赁成本。租金抵税的好处是：

（1）不会扭曲市场：由于租金抵税只是相当于给租房人一定额度的补贴，租房人还需要承担大部分的租赁成本，不大可能因为抵税而租更大、更好的房子，不大可能推高需求；租金抵税与租房供给端没有关系，不会增加房东的成本。因此，租金抵税不会推高租金水平。

（2）保障低收入群体的租住需求：租金抵税只针对真实的租赁群体，不会转移到高收入群体，因此，不会存在高收入者获得更多收益的矛盾。

（3）降低贫困集中的风险：租金抵税政策不会限定租房者的区域选择，只会对租房者产生正的收入效应，让其具有更多的市场选择空间。

（4）有利于建立租购并举的住房制度：租金抵税需要有租赁行为的凭证，租房者为获得退税会主动进行租赁登记备案，有助于稳定租期。

一种可行的办法是，租房者凭租赁备案登记材料、租赁合同、租金支出等记录向税务部门提出税收返还申请，税务部门根据租金水平设定返税标准和上限，给予相应的退税。

注：

[1]、[2]资料来源：《英国住房政策》

参考文献：

[1]李欣点，刘洪玉，朱恩伟.美国住房抵押贷款利息抵税政策及其经验借鉴.建筑经济，2017.10

[2]Alex F.Schwartz.美国住房政策.中国社会科学出版社.2012

[3]戴维·莫林斯,艾伦·穆里.英国住房政策. 中国建筑工业出版社.2012

[4]佐藤和男,大柿晏己,高头秀雄.战后住宅税制史概要（第2回）[J].土地综合研究.2009(3).

[5]佐藤和男,大柿晏己,高头秀雄.战后住宅税制史概要（第3回）[J].土地综合研究.2010(4).

[6]李华,袁帅.个人所得税房贷利息扣除的国际实践与思考.税务研究.2017.3