二手房交易房子有抵押怎么办_买二手房如何避免买到抵押房

有一个二手房卖家，2个月前想卖掉自己的唯一的一套房，换一个大房子，问题来了。

在等候一个多月的时间里，他的房子涨了接近三分之一的价格，他就想反悔，于是就拖沓不办理过户；

主要的是，他这个房子还在抵押过程当中，没有解压；

买家也不示弱，直接找了律师，做了房产保全，这下好了肯定是卖不成了，怎么办？

将在那里了，法院的法官还打电话给他说，要他执行合同，他蒙了问到我，会不会强制执行？

我说，你的房子抵押当中怎么执行？

那是不可能的，我问你收了对方多少钱，他说20万，他还说这20万不够解压的，怎么办？

我又问，你们签合同的时候，有没有违约标准，你的房子涨了20万以上没有？

他说，没有别的违约要求；

那好吧，我心里一直在骂他，真不是个东西，要讲求信用，对不对？

没敢说，我只说这个房子强制性执行不了，你找个律师，算一下违约成本吧，不划算就卖了，划算就赔人家；

这样的事，今年特别多，不谈了，我们聊聊，怎么买卖这样的房子，才最安全？

第一：这样的房子，有几种办法解压；

必须先解压，再办理买卖，才可以过户，否则别想了，办不到；

也不要想着，转按揭，银行一般不会同意，你也别考虑了，银行有银行的算盘，对不对？

一是卖家自己还清贷款去解压；

这时最应该的一种做法，卖方你就应该把手续先搞利索了，再卖才对；

二是收取买家首付，用于还贷解压房子；

这也是最常用的办法，花钱最少，还省心省事，两不误；怕就怕什么，怕那些无赖；

拿了钱没解压房子，用作其他的方面了，那就是遇到无赖了；

为了避免遇到无赖，还可以采取第三种方式；

三是通过中介或者担保公司，拆借解压房子；

卖了房子之后，卖家再还给担保公司，给一定的拆借费用，也算一个过桥资金吧；

第二：那种解压方式好呢？

对于卖家来讲，无所谓，可是自己有时候没那么多钱，只能通过拆借和收取首付，来进行解压；

对于买家来讲，最怕遇到流氓无赖；

那么买家一般会采取，让卖家找中介或者担保公司进行解压，但是这部分费用自己出，也可以；

这是为什么呢？

把风险降到最低，首付就是几十万上百万，拆借才几个钱，相当于上个保险，也划算；

事实证明，很多卖家收了钱用作其他，最后解压不了房子，导致房子最后交易困难的案例太多了；

买家也要作防护，对不对？

第三：抵押的房子，二手房买卖流程；

一是看房，看好了，签订买卖合同，注明去找中介或者担保公司去拆借解压房子；

二是卖家向银行提交提前还款申请，解压房子；

三是买家办理贷款手续；

四是办理过户手续，走网签和资金监管程序；

五是验房，交房入住手续；

这就完美了，但是往往伴随着这个程序，有很多意外，有一个意外就终止交易那是不可能的，要提前写在合同里，包括户口问题，解压问题，付款问题等等；

阿永哥点评：

一是二手房的交易风险来源于人性，这个不止说过一次，要预防人性的防线才是最重要的；

二是二手房的诉讼，保护买家，卖家有时候束手无策，特别是被保全以后；

因为要面临着赔偿，无非就是双倍定金返还，或者是找合同赔偿，卖家要算一下违约成本；

再说这已是一个契约精神的问题，也是一个道德问题，不能为了一点利益撕破脸皮，有啥意思？

买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？

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