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【编者按】2018，中国房地产企业度过了一个不平凡的年份，既要适应去杠杆背景下的调控加码，实现稳健经营，也要在规模比拼的同时，提升运营效率、市场份额、土地储备、企业利润，降低资金成本、稳定财务……乐居财经重磅推出2018年度钜献之榜单系列，从不同维度来观察中国房企的2018年度变化。
文 / 乐居财经 陈晨
2018年的股市楼市，让中国的上市房企感受到了阵阵寒意。先抑后扬，波云诡谲。年初，房地产板块在资本市场涨势如虹，当大家普遍看好的时候，谁也不会想到整个房地产板块会迅速回落，甚至在今年大多时候都跌跌不休。
2019年1月2日，乐居财经独家发布《2018中国上市房企市值涨跌排行榜》。榜单采集了135只地产股数据，统计了它们从2018年1月1日至2018年12月31日一整年市值的变化。
在这135只地产股中，仅34只地产股的市值较年初有所增长，其余市值均有所下降，市值蒸发金额近8000亿元，更有42只股票的市值跌幅超过30%。谁是股市寒冬里的大赢家?谁的市值蒸发最多？谁家力挽狂澜的措施最有效？
逆市大赢家
今年以来，中国上市房企在资本市场经历了从高潮到低谷再到低谷的过程。在大多数地产股苦于摆脱市值蒸发过快的时候，一些企业却逆势而上成为大赢家。
在《2018中国上市房企市值涨跌排行榜》中，中华企业以145.67%的市值增长率位列榜单第一，佳源国际控股、朗诗绿色集团、正荣地产、华润置地分列榜单的第二至第五名，它们的市值增长率均超过了40%。
是什么原因造就了这些逆势大赢家？
2018年，中华企业收盘股价较开盘价跌了近10%，但其总市值却大涨145.67%，主要原因归结于两次资产重组。两次资产重组致其2018年总股本大涨172%，中华企业的市值也随之大涨，其市值增长率也就在榜单中遥遥领先了。中华企业为解决同控股股东上海地产集团同业竞争问题，向上海地产集团以发行股份及支付现金的方式，购买其持有的中星集团股权，欲打造上海地产集团旗下房地产开发及综合服务商。另一方面，为了改善公司经营水平，提高公司的竞争力，中华企业又从华润商业、平安不动产等企业处以发行股份的方式募集资金。
当然，资产重组并不常有，今年的逆势大赢家更多是因其股价大涨。佳源国际控股、华润置地、朗诗绿色集团、正荣地产等股票均凭借着各自在资本市场良好表现，带动了总市值的增长。如佳源国际控股，在总股本无大幅度上涨的情况下，其2018年的股价从7.01港元/股的开盘价涨至14.48港元/股，股价涨103.37%。华润置地、朗诗绿色集团、正荣地产、金科股份均因为股价涨超30%，带动市值上涨。当然，这些房企的股价上涨均离不开它们在2018年良好的业绩表现。
赴港上市潮下的市值演变
2018年，房地产集中度越来越高，房企竞争也越来越激烈。面对政策限制和房企还债潮的到来，很多企业都急需拓展融资渠道，特别是很多中小房企。尽管上市的时机并不好，但企业要发展、要融资，就必须要进入资本市场。在2018年，先后有正荣地产、福晟国际、美地置业、弘阳地产、恒达集团、万城控股成功上市，此外中梁也已递交招股书，还有计划上市的银城国际、德信地产。
值得一提的是，尽管上市时机并不好，但正荣地产、弘阳地产股市表现却是极好。自上市以来，正荣地产市值增长42.51%，弘阳地产市值增长26.19%，位列《2018中国上市房企市值涨跌排行榜》前15，对比今年港股IPO破发潮显然是“夜空中最闪亮的星”。
近八千亿市值蒸发
在《2018中国上市房企市值涨跌排行榜》中，众安房产、银亿股份、海航基础、万达酒店发展、北辰实业以超过50%的市值跌幅领跌。更有超过40只地产股的市值跌超40%。造成市值大跌的主要原因是股价的下跌幅度较大。
外有政策限制，内有融资还债压力，从整个行业来看，房地产板块今年一直维持着低迷的走势。从年初至年底，榜上的135家房地产上市公司的市值蒸发金额近8000亿元。
万科A以2698.2的市值位列《2018中国上市房企市值榜TOP30》榜单第二。在此之前，万科A的股价曾于1月24日达到上市最高价42.24元，市值也一度达到4662.94亿元，成为房地产行业市值第一股。
事实上，像万科A这样的房企有很多，尽管总市值排名较前，但受整个市场的影响，市值大幅下跌。甚至还出现中弘股份因股价下跌，持续低于1元面值，而被强制退市。
在股市整体不景气的大环境下，对于地产股而言，短期都会受到行业不景气冲击；不过，从中长期看，地产龙头有望受益于行业集中度的提升。而且，随着2018年销售业绩的利润收益即将出炉，地产股股价、市值或能有所提升。