在银行有个人贷款影响办房贷吗_银行不做房贷是因为什么

据相关报道，今年上半年上市银行涉房贷款仍然发力：

截至今年6月末，26家A股上市银行涉房贷款余额合计25.92万亿元，占这些银行总贷款的近31.4％。

其中个人房贷总额突破20万亿元达到20.7万亿元，较年初增长7.52％；26家A股上市银行房贷增量在零售贷款增量中的占比高达62％，比去年同期高出12个百分点。

虽然说，在中央坚决坚持房子是用来住，同时要求坚决抑制住房价格上涨。有分析说，在住房政策上不仅没有松动的迹象，而是处于更加从严的状况，6月份中央会议在如何调控房地产市场问题上，出现了一个非常大的变化，那就是从“遏制房价过快上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”。在这种基调之下，各地纷纷出台相关调控政策，深圳立马就推出新一轮调控，主流措施是限制企业购房、限制离婚后购房和限制短期内卖出。今年7月，全国楼市调控超30次，年初至今超220次，调控强度前所未有。

在这一态势之下，个人房贷的增速有所降低，数据显示，上半年A股上市银行个人房贷增量1.45万亿元、增幅为7.52％，比去年同期房贷增量1.76万亿元减少了3100亿、增幅下降3.37个百分点。虽然增量和增速有所下降，但是1.45万亿元的增量和7.52％的增幅仍然出乎人们的预料。可以看见，个人房贷仍然是银行贷款发力的重点。

那么，在全国和各地住房政策调控仍然从紧从严的大环境下，各银行为什么仍然发力个人房贷呢？这背后有什么样的玄机和秘密呢？

首先，说明各银行贷款的投向仍然处于资产荒的状态

银行业的资产荒是前几年大家普遍关注的问题。

银行的盈利从哪里来？当然是从资产的运用而来。什么是好的资产？当然是风险低、价格高、易变现的资产

虽然供给侧改革并不必然造成资产荒。但提高供给体系质量和效率的结果，必然导致资产去泡沫化的趋势。对商业银行来讲，虽然以前并没有真正感受到资产配置困难的力度和强度，而且有一句常用语却是日子难过年年过年年过得都不错。但2015年以来的资产荒对商业银行来讲确实是带来了真正困难。银行能够轻易找到的高收益低风险的资产越来越少或没有。好的企业越来越少本来使银行低成本的资金来源越来越少，而资产荒又导致银行的大量资金难以有效使用出去，不能为银行带来更高的利润。银行理财收益率降低是商业银行面临资产荒的必然，而宏大的银行理财规模如果不能及时找到好的资产进行有效配置将导致资金的大量流失，根据普益财富发布的2015年第三季度银行理财能力排名，保守估计，三季度末国有银行与股份制银行理财存续规模逾15万亿，城商行理财产品存续规模为2.07万亿，农村金融机构（包括农商行、农合行、农信社）理财产品存续规模为0.50万亿。根据普益标准数据监测统计结果，截至 2017 年12月底，全国共有476家银行业金融机构（不包括外资银行）有存续的理财产品，理财产品数 122290只，年内增速居于高位；而存续规模估计为28.88万亿，较年初的规模29.05万亿减少0.17万亿。也有人估计，我国银行业的理财规模将近30万亿。如此大规模的理财规模是以4—5%的资金成本取得的，而如何将这些理财资金实现更好的资产配置是商业银行的难题，特别是新的监管规定要求商业银行不能刚性兑付以及投资资产的明确规定后，商业银行寻找可使用的高收益资产越来越难。

在银行面临资产荒的情况下，房贷仍然是银行的相对优质资产。

其次，从各银行的贷款政策上房贷政策仍然是在从紧的情况下支持

银行授信政策是一个政策性很强的政策，受政府的政策调控和监管的政策要求影响较大，在严格房地产政策调控的情况下，各银行的房贷授信政策也必然会进行结构性调整，有保有压是对涉房贷款政策的最大看点，这也就是造成涉房贷款总额继续上升的重要原因。

银行的“保”是政策支持和保障的“刚需”，因此，各银行对个人房贷的重点也必然是支持居民购买自住房需求，首套住房、自住房、刚需成为各银行房贷政策的着眼点，也必然是各银行个贷发展的重点突破口；但银行毕竟是要通过业务的拓展实现盈利，特别是在银行优质“资产荒”的大环境下，通过个人房贷实现贷款政策与贷款收益水平的兼顾，从而在一定的利率上浮上实现盈利的增长。

开发贷普遍采取差异化授信政策，聚焦重点客户、重点区域；严控商用房开发融资、商业性棚改融资。

从银行6月份以来的房贷政策情况看，基本上没有什么变化，民生银行仍处于停单状态，只有华夏银行进行了部分调整：首套房的利率由15%上调至20%。如果要说有变化的话，那就是所有的银行都停发第三套及以上住房贷款。

从掌握的情况看，中国银行首套房子新房和二手房首付30%，利率上浮15%；二套房新房和二手房首付30%，利率上浮25%；贷款已结清二套房首付最低30%，利率上浮15%。

农业银行首套房子新房和二手房首付30%，新房利率上浮15%，二手房利率上浮20%；二套房新房和二手房首付30%，利率上浮25%；贷款已结清二套房首付最低30%，利率上浮15%。

工商银行和交通银行首套房子新房和二手房首付30%，利率上浮15%；二套房新房和二手房首付30%，利率上浮20%；贷款已结清二套房首付最低30%，利率上浮15%。

浦发银行、招商银行首套房子新房和二手房首付30%，利率上浮15%，二套房新房和二手房首付40%，利率上浮20%；贷款已结清二套房首付最低30%，利率上浮15%。

华夏银行首套房子新房和二手房首付30-40%，利率上浮20%；二套房新房和二手房首付40%，利率上浮25%；贷款已结清二套房首付最低30%，利率上浮20%。

民生银行一直在停贷过程中。

因此，可以看出，除了民生银行由于各种各样的原因退出了个贷房贷市场，其它银行都选择了有选择性的支持。而这种选择性支持的信贷政策，正是造成各银行房贷持续增长的重要因素。

其三，个人房贷利率的持续上涨是催生各银行房贷增长的趋利因素

银行在任何情况下对业务发展都有强烈的趋利性，尽管人们普遍认为银行具有较强的政策性和普惠性，但在遵守和执行政府政策和监管要求的前提下，仍然以较强的趋利性为导向和目标。这是由银行的属性和目前银行的股东较强的趋利性造成的。

虽然在房地产政策较强的调控下，但是房地产授信的监管政策并没有严格的限制，而是有选择性的支持，同时，为了配合监管政策的要求和政府的房地产政策调控，房地产贷款利率一直处于上涨态势，从而对各银行增加房贷业务形成了利益诱导。

尽管在7月，中央会议已经对房地产调控作出明确表态，要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。随着中央房地产调控政策的明确，各地房地产调控政策不断出台，为种从严的房地产调控也恰恰会导致房地产贷款利率的上扬，从而推动各银行加大对个贷中房贷的支持力度。

现实情况也确实如此。融360公布的数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，环比6月上升0.53%，同比上升13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨。

虽然7月以来房贷利率的上涨幅度已经有所下降，但是不可否认的是，首套房贷利率依然“坚挺”，而首套房贷利率连涨19个月也仍然说明房贷需求呈现刚性增长状态，这也成为各银行持续发力房贷的原因。

数据显示，今年8月，全国首套房贷款平均利率保持上涨，达到5.69%，环比上升0.35%，同比上升11.13%，为连续20个月上涨。

从各银行的状况看，数据显示，7月在全国35个城市533家银行中，有146家银行首套执行基准利率上浮10%；288家银行上浮15-20%；53家银行上浮25%-30%；另有4家银行上浮30%-40%。其中国有四大行上浮15.7%水平。

2018年8月份，数据显示，在全国35个城市533家银行中，有40家银行利率上升，但较上月减少7家，下调利率银行数仅有4家，而利率持平银行数为488家，为近一年峰值。其中，执行利率上浮20-30%银行数增多，其中，128家银行上浮20%，30家银行上浮25%，28家银行上浮30%，分别较上月增加13家、2家和3家。此外，工、农、中、建国有四大行已上浮15.9%。

从各地情况看，今年以来，多地上调房贷利率，一线城市首套利率上涨势头有所减缓但仍然处于较高的上涨水平，二线城市则始终“高热不退”，首套房贷利率持续上涨，其中，武汉达到全国最高水平，为6.35%。

人民网10月12日消息，日前，银监会审慎规制局局长肖远企在“今年以来银行业运行及监管情况”通报会上指出，监管层将严厉严查挪用消费贷款资金，防范房地产泡沫风险。随后，监管部门启动了针对个人消费贷和经营贷资金违规进入房地产市场等乱象的排查和打击，部分银行也对信用卡在房地产类商户消费时进行了额度限制。

其四，个人消费信贷资金流入房地产受到抑制也是房贷增长的重要原因

我国以前的房贷之外，以消费信贷之名行房贷之实的情况普遍存在，并已经成为房贷的政策规避替代因素和重要的购房资金来源。

2017年居民短期消费性贷款呈现出爆发式增长，央行数据显示，2017年前8个月，居民新增短期消费贷款1.27万亿元，较年初增幅达到25.68%，远远高于部门中长期消费贷款增幅(16.19%)、部门总贷款增幅(15.01%)。

易居房地产研究院发布报告测算称，由于消费贷井喷式发展，导致大量资金流入楼市，2017年3月到8月，新增短期消费贷款金额中至少有3000亿流向楼市。

大量的消费信贷增长虽然说弥补了房贷的不足，但是也抵消了住房信贷政策的调控效应，导致房贷信息严重失真。这种状况引发了监管的严重关切，并导致监管的严查。

2017年9月，银监会审慎规制局局长肖远企在“今年以来银行业运行及监管情况”通报会上指出，监管层将严厉严查挪用消费贷款资金，防范房地产泡沫风险。随后，监管部门启动了针对个人消费贷和经营贷资金违规进入房地产市场等乱象的排查和打击，部分银行也对信用卡在房地产类商户消费时进行了额度限制。

同时，银保监会也对信贷资金违规流入房地产进行了严格的处罚。银保监会8月份开出418张银行类罚单，罚没约13139万元，问责265人。其中，五大行收到罚单46张，股份制银行收到14张罚单。而从受处罚领域来看，房地产类贷款成此次监管重点，多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而受到处罚。建设银行宁波市分行8月份因个人贷款资金违规流入股市、房市被罚20万元；重庆农村商业银行因贷款资金借道建筑企业投向房地产被罚50万元。中信银行总行营业部因个人住房按揭贷款和个人经营性贷款管理严重违反审慎经营规则、员工行为管理严重违反审慎经营规则等被责令改正并被罚80万元。

严格的监管和处罚，极大地抑制了消费信贷的增长，从根本上抑制了消费信贷流入房地产市场。

数据显示，截至2018年6月底，银行消费类贷款余额为10.6万亿，比2017年底9.7万亿的存量仅增加0.9万亿，而2017年比2016年增加了2.6万亿。消费贷扩张速度明显放缓，2018年2季度的增长速度只有27.3%，比2017年3季度的36.6%增长速度少增长了9.3个百分点。

从短期消费贷款净增量看，2017年全年银行短期消费贷款净增量从2016年的0.8万亿跃升至1.9万亿，同比几近翻倍，但2018年上半年短期消费贷款余额较去年底只增加0.8万亿，同比却下降10.8%。

从长期消费信贷看，2018年1~6月，中长期消费贷款余额仅增加了1,403亿元，约为2017年上半年净增量的一半。主要的原因是由于对消费贷流向房地产监管的加强。

消费信贷增长下降是由于消费贷不能直接或间接流向房地产，也许个人房贷的增长正是开正门的结果。

银行发力个人房贷可能有很多种原因，但不管怎样都说明，我国的个人房贷仍然是银行未来个人业务发展的重点，同时，也对老百姓住房刚需有很好的支持作用，但同时在未来随着我国房地产政策的调控力度加大，个人房贷仍然存在着较大的不确定性。

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作者：麒鉴，专注银行三十年，财经金融分析评论，欢迎关注并留言（本文首发于清华评论

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