蛋壳公寓经营现状_蛋壳公寓如何盈利

资料显示，紫梧桐北京未来发展规划战略及规划如下：

（1）市场占有率及行业排名：在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25-30%，而目前中国品牌公寓起步较晚，规模占整个市场不足2%，未来发展空间非常大。蛋壳公寓将在最近三年内向北京地区分散型长租公寓行业第二及第一冲刺。

（2）区域布局：未来，蛋壳公寓将不断巩固并开拓在一线城市的市场地位；另外，随着一线城市长租公寓市场逐步饱和，蛋壳公寓将逐渐开拓二三线城市市场，进一步在郑州、成都等地筹划设立子公司，收取优质物业，以保证未来在二三线城市长租公寓市场占据优势地位。

（3）资产管理规模：蛋壳公寓资产管理规模在未来的几年里将会持续指数化增长，截至2018年底，蛋壳公寓预计资产管理规模为20万间左右，计划实现30亿元租金收入；截至2020年，蛋壳公寓预计资产管理规模为100万间左右，计划实现240亿元租金收入。

（4）融资规划：待市场规模及资本积累到一定程度，蛋壳公寓计划在纽交所上市。

蛋壳公寓的产品与服务

资料显示，蛋壳公寓定位的用户是21岁至28岁的都市白领，其长租公寓产品类型主要分为“合居”合“逸居”产品。

一、“合居”产品

分租产品主打合居系列。这个系列由两种风格（MUJI风和工业风）、四款产品组合，以满足不同租客的需求和喜好，以及租客对不同房型房态的追求。合居系列公寓是既有相对独立的个人房间，又有合用的公共空间。

二、逸居产品

整租产品逸居是最新推出的房屋产品，风格上延续了合居的色彩，更注重产品细节。主打一居室，其中又分为一室一厅和开间。

目前，为满足客户的需求，蛋壳公寓根据部分租客对短期租赁的要求，新开发了租赁期限为一个月的短租产品。短租产品目前占蛋壳公寓全部可租公寓数量的5%左右。

蛋壳公寓在房源拓展方面主要从以下三个方面获取：

一、蛋壳公寓与多家房地产经纪代理企业或其他中介机构合作获取房源信息；

二、业主可以通过蛋壳公寓官网、微信公众号、APP上进行业务自行申报房源信息，主动委托蛋壳公寓进行房产托管及对外租赁；

三、蛋壳公寓的业务团队会主动到公司确定的小区或目标区域主动拓展房源。

蛋壳公寓与委托人在房屋托管期限的约定条款上，一般为三年，部分期限可达到五年及五年以上。如果委托人在合同期限内要求提前收回房屋，按照《财产委托管理合同》的约定，委托人需要向蛋壳公寓支付两个月的租金以及其他应付费用作为违约金，以确保协议双方遵守合同约定，保证房源的稳定性。

蛋壳公寓为何亏损

蛋壳公寓目前亏损的原因，与其重资产运营有关，需要持续烧钱。

蛋壳公寓采用“房屋托管+标准化装修+租后服务”的重资产模式，为出租人提供增值性房屋管理和服务，为租客提供品质较市场一般水平更高的租房体验。

蛋壳公寓的运营主体紫梧桐北京定位为资产管理公司，其资产管理收入构成为：

每个月的资产管理收入金额=每个月度租户支付给蛋壳公寓管理公司的租金（第一消费金融注：支付租金的方式主要为微信和支付宝；蛋壳公寓管理公司定期从微信的企业商户、支付宝的企业账户中将收取的款项提取至其对公账户）+租客向蛋壳公寓管理公司按月支付的服务费+租客向蛋壳公寓管理公司按月支付的维修金+租客违约后蛋壳公寓管理公司当个月度实际收取的违约金-每个月度蛋壳公寓实际支付给产权方的租金（第一消费金融注：支付租金的频率为：约80%为按季支付，剩余为按月支付，支付方式主要为银行转账）。

在这里需要提到四个会影响蛋壳公寓收入的概念：

一、租金增长率：带来很少的收入

从出房角度的租金增长率，蛋壳公寓采用国家统计局公布的北京、上海、广东近三年平均租房类居民消费价格指数，如下：

实际上蛋壳公寓的租金调整并非没有客观权威依据。

二、退租率、退租返现率：带来可观收入

退租率指租客提前退房、清退、逾期清退（简称“退租事件”）次数占全部租房合同（签约次数）的百分比。蛋壳公寓对退租事件会按照合同约定扣留一部分押金，扣留押金一般不超过一个月的房租。这部分是蛋壳公寓的收入。

退租返现率是因退租事件引起的押金被扣留金额占月租金的百分比。

数据显示，2017年度蛋壳公寓签约总次数56529次，退租总次数11211次，退租率为19.67%。

2017年，11211次退租带给蛋壳公寓违约金收入为2260.48万元，平均每次退租收取现金2032.62元（低于其平均每月租金2539.04元），退租返现率为80.5%。

三、出租人违约率：带来极少的收入

当房屋的所有权人将房子委托给蛋壳公寓出租，出租人可能会违约。蛋壳公寓这方面数据显示，2017年蛋壳公寓与出租人签署房产委托合同次数12036次，出租人违约总次数10次，出租人违约率仅0.08%，说明出租人对将房产委托给蛋壳公寓表示满意。出租人违约后交给蛋壳公寓的钱是蛋壳公寓的收入。

四、租赁期空置率：空置率过高会造成极大损失

租赁期空置率，计算公式如下：

租赁期空置率=租赁期控制天数/总可租天数*100%

2017年，蛋壳公寓可出租间总可出租天数7510047天，实际总空置天数748777天，其租赁期空置率为9.97%。蛋壳公寓收来的房子实际上并不能马上出租出去，这中间最耗费时间的是装修，是侵蚀蛋壳公寓营收的最大来源。蛋壳公寓的收房BD在一线努力收房，但装修耗时较多，使得收房速度大于装修速度，房屋装修完毕才进入营收的计算，导致营收偏小，亏损较快。

上图为紫梧桐北京的流动负债数据。其中，预收款项和应付账款最值得注意。

预收款项主要由代收代付租金构成。紫梧桐北京为加快业务拓展速度，引入了外部金融公司参与租房分期的业务合作，紫梧桐北京从外部金融提前获取了租客未来1至2年的租金，因此预收款项金额大幅增加。预收账款从2016年末的1.8亿元增加至2017年末的10亿元，扩张了5倍多。

应付账款主要为紫梧桐北京需支付的装配款，由于收房速度较快，房屋的装修改造装配费大幅增加，这部分费用从2016年末的2406.76万元增加至2017年末的1.57亿元。

在这里需要提到的一点是，蛋壳公寓通过提前获取的租客未来1至2年的租金进行扩张，这种做法引起媒体持续的轰炸。

一位业内人士在朋友圈表示这种做法实际上很安全，将底层资产为租房分期的贷款打包成资产支持证券，提前收取未来的现金流，在租户角度是租户不能正常交租。而至于长租公寓主体的风险，是否存在呢？第一消费金融认为这种风险不能排除其不存在，这就像理论上也存在某一个领域的从业者集体全部一夜暴毙身亡导致该领域资金链断裂和行业崩盘，但这种可能性谁证明过呢？

结语：让情绪飞

在这篇文章，第一消费金融试着去通过官方数据和蛋壳公寓这家公司的数据，回答了几个问题：

第一，对较高品质的租房的需求是不以媒体的情绪为转移的，比如第一消费金融创办人因惧怕北京海量的黑中介所以选择了自如租房；

第二，蛋壳公寓房租定价有官方数据作为支撑；

第三，长租公寓主体资金链断裂导致“爆仓”的说法缺乏论证；

第四，长租公寓并不像一些煽动情绪的高手讲的那样比贩毒赚钱，实际上盈利困难。

除了秦小明那篇之外，第一消费金融并未阅读最近关于长租公寓的所有文章，因为这些文章仅仅看标题就可以判定为一种情绪。情绪可以影响股价，可以影响商品买卖价格，但不能掩盖真相和事实。中国的房价上涨过程中，那些讲房价还会涨的如任志强，一次次受到数千家媒体、数亿网民狂轰滥炸，而那些唱衰中国楼市的专家、教授一次次受到追捧，但最后的结果呢？真理并不会以大众的情绪为转移，仅此而已。

本文标签：长租公寓(31)住房租赁(22)外来人口(6)租购并举(1)中央政策(1)