长租公寓爆雷政府如何解决_长租公寓爆雷论文

今年5月，房屋中介机构梦想大熊（北京）资产管理有限公司就因涉嫌欺骗租客使用分期贷款缴纳房租而遭到投诉，许多其他中介机构也在使用这种方法作为抢占市场的方式。

这种模式对于长租公寓扩张的好处毋庸置疑，也能一定程度上缓解租客的租金压力。然而，也有人发现了这种模式的弊端。

由于不需要直接支付，中介机构在征收房源时可以随意提高价格，房东自然高兴，可是极高的租金背后，房子是否能租出去，这里要打一个问号。房子租出去后，如果中介机构宣布破产，房东、租客及网贷公司三方都有面临损失的可能。

当然，受损最大的还是租客。一名银行从业人员向中国房地产报记者反映，这种模式对租客将会带来两种不良影响。

第一，金额小，日后正规途径贷款有难度。租金信贷的金额通常都是几千元到几万元，数额很小，一旦出现在征信记录上，正规银行的从业人员会认为，这么低的额度也需要贷款。租客的偿还能力会受到质疑。

第二，中间费用。不同于自己直接支付，小额信贷公司会产生一笔利息，有的利息还不低，并不划算。

采访结束之时，一位关注长租公寓市场的人士告诉记者，长租公寓虽无罪，但是做生意的人中往往不缺心怀不轨之人。对于长租公寓ABS模式，不能直接扼杀，但是在长租公寓企业一路高歌勇进的情形下，对于经营中的漏洞、黑洞，急需政府监管部门尽早出台相关政策予以规制，并对相关从业者进行监管，防止新的金融骗局。

中介炒高的房租，比P2P崩盘更可怕！

最近全国房租上涨吵翻天，引发舆论对中介各种口诛笔伐；昨夜，一个大消息传来，自如等兴风作浪的住房租赁企业，终于迎来了报应！

就在刚刚不久，北京市住建委通报，对自如、相寓两家住房租赁企业进行现场执法，自如查实涉嫌存在违法违规问题；下一步各部门将加大惩处力度，予以高限处罚，实施联合惩戒。

此前，链家把房租上涨的锅，甩给了其他原因，比如占有率低，压根没涨价，自己还亏损等...这回实锤来了，中介的好日子要到头了！

这次监管层动作真快，上次约谈完时隔3天，就直接开罚单了！不可否认，这次房租飙涨，有其它因素的影响，比如北京的拆违，但现在租房市场面粉比面包还要贵，不是炒作是什么？

国家去年提出“房住不炒”之后，“租售并举”被提上议程，大租房时代正式到来！而中国房屋租赁规模巨大，简单一算，全国用于出租房屋是7500万套，平均每套年租金为3万，总规模大约2.2万亿，再加10%服务性消费，整个租赁高达2.5万亿！

如此诱人的前景，又被国家政策扶持，资本自然就一窝蜂涌入，纷纷砸重金豪赌这条赛道和风口。

很多人以为，长租公寓企业的玩法，跟滴滴打车，共享单车和外卖类似，凭借资本的力量，快速跑马圈地，不惜一切代价血拼对手，做大规模，然后上市割韭菜。

这种玩法，本身已经很恶劣了，因为租房是民生领域，企业如果只想着垄断攫取暴利，是非常不厚道的；租房是很多人最后的退路，如果都租不起房，在城市扎根只是空中楼阁！

但万万想不到，嗜血的中介们，他们的野心太大了，根本不屑于就赚点辛苦的差价。

现在看，这轮房租的暴涨，中介在背后下一盘更大的棋，玩法跟炒房几乎相当，这意味了什么？以后房租可能跟房价一样，大到不能倒，只能涨不能跌！

但问题是，房子买不起，房租还被绑架着火箭上涨，年轻人还有未来吗？他们以后的收入，就不是一半来交房子，而很可能是四分之三了，这绝非危言耸听。

租房作为民生最基本的保证，关乎人民生活底线，如果都被资本垄断，那民众最后的保障就没了，后果会非常严重！

实际上，不仅是房租，包括医疗、教育、养老等，都不应该成为资本嗜血的场所，不能完全市场化，必须强加行政手段管控。

……

此前，我爱我家副总裁胡景晖宣布辞职，并召开媒体发布会，对于这一轮房租暴涨，他发表评论说了这样一句话：“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害，这个一点也没错。”

很多人当时很纳闷，觉得有点大题小做，长租公寓不就是中介吗？每个月收租的，打价格战最多亏点，难道他们会带着所有房子跑掉？怎么可能爆仓，爆仓那是一无所有啊，比P2P暴雷严重多了。

我们先来理顺一下，当初资本推动房价的逻辑，是如何移植到租房市场的，大概分这几步：

大量廉价资本（机构的钱）——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵——资产证券化（ABS）——获取区域垄断地位——哄抬房租，最后房租暴涨！

而其中最关键的步骤，就是长租公寓ABS，房产中介以预期租金或租房贷款作为底层资产，去市场上公开募资！这个金融工具，让自如们如鱼得水，表面上他们是房屋中介，实际上是金融巨头。

在自如、蛋壳租房的人，签的并不是租赁合同，而是贷款合同，你以个人信用做担保，获取银行等金融一年的租金贷款，银行一次性全给返回给中介；但租房的人都是一个月一个月的还钱，而5.8%的“服务费”，实际上是利息！

也就是说，你租房之后，一年内跟中介没啥关系，除非续租或者再次交钱，只跟金融机构（主要是银行）存在关系，这像不像按揭买房？买完你跟开发商没啥瓜葛，而是帮银行打工了。

而中介拿到钱（12个月）之后，根本不会一下全给房东，而是一个季度一个季度给，剩下的钱全在自己手里，这是一笔巨款。

如此充沛的现金流，难怪中介都敢于明目张胆抢房，这跟P2P一个道理，通过诱人的回报来获取客户；至于回报和收益，那是以后的事。

现在中介财大气粗到什么地步？在北京住建委约谈自如、蛋壳公寓等负责人后，10家中介承诺，2个月内将手中12万套房源投向市场！

其中，链家要向市场推出8万套房源，而这仅仅北京城，全国算下来，链家拿下多少房子？至少应该是百万套了。

这种裂变式跑马圈地，才是最可怕的，因为这是一个无本套利买卖，非常类似于P2P，只要有源源不断新客户进场，P2P则永远辉煌；但一旦崩盘了，链家们爆仓绝对比P2P更厉害，这真不是冤枉！

……

大家可以算算，北京的8万套房源，现在租房均价5500元，单套一年就6万，如果都向银行等金融公司贷款，那就是48亿元，这笔巨额的资金，大部分都扣留在中介的手里。

这相当于，自如和蛋壳们的ABS业务，就是以空手套白狼的形式，大量套取大量贷款资金用于扩张，把风险转移给房东租客和银行，甚至全社会，把所有的利益留给自己！

而这种模式在崩溃前，具有无限的复制能力，这就像庞氏骗局，只要能维持下去，就能不断扩张再扩张；在这种情况下，谁还能够跟这些中介竞争，他们最终一统江湖，垄断租赁市场，是大概率事件！

通过贷款，一次性把租客租金收回，然后再去拿新的房源，你说房租是怎么涨起来的？特别是当一个区域拿房量达到一定比例后，就会产生示范效应，他们抬价，其他房东就会跟着抬价，长租公寓绝对不是傻白甜，他们现在的补贴和亏损，堪称放长线钓大鱼。

本来，中介通过ABS业务盘活资金流，静下心来搞住房租赁，也无可厚非！但现在个个财大气粗，宁可抬价50%也要抢房源，一套租金6000的房子，直接抬高到9000元；这种丧失理智的争抢，恰恰可能是压倒他们的最后稻草。

本来，中介相比个人租房，就多了很多成本，比如人力、税收等，如果还疯狂抬价，很可能导致的结果是，本来6000元房子，最后成本要1.5万，那么请问，这么高的成本中介怎么赚回来？

现在很多城市的房租，已然不低了，以北京为例，去年人均月收入差不多1万元，而每套房子租金超过5000元，即便单间也3000元以上，也就是说，北京的房租水平，平均占收入达到三分之一，甚至很多人占到50%，已经远远超过国际警戒线。

大家觉得国内房租有上涨空间，用的标准是租售比，但问题是，现在房价严重泡沫，租售比是严重失真的！

过去国内房价连年上涨，房租并没有爆炒，这是为什么？因为房价是投资品，有很多杠杆资金击鼓传花；但房租是刚需啊，需要真金白银买单！

现在很多白领拿出50%工资在付房租，你们觉得租金上涨空间还有多大？你翻个倍看看，那他们就要饿死街头了，最后就是逼迫外地人离开大城市！

潘石屹说，北京上海价房租至少要再翻一倍，长租公寓才会不亏钱；这还是在现有价格拿房的情况下，如果租金涨了，以后房东必然会提价。所以，除非是垄断的高利润，或者上市通过资本市场买单，否则，长租公寓们可能永远是亏钱的。

因此，一旦房租停止上涨甚至下行，或者没有新韭菜来提供贷款资金，那么，中介资金链就很可能突然断裂，一旦中介无法继续支付房东租金，就会引发巨大的社会动荡。

现在长租公寓中介几十上百家，还有各路资金在蜂拥入市，等到资金断裂，每家坏账少则几十亿，多则几百上千亿，整个行业至少是万亿，只有一家倒闭，可能会引发全行业的连锁崩盘，整个行业可能引发连锁崩盘，破坏力不逊色于P2P。

而中介一旦兵败如山倒，出来收拾残局的又是政府，银行也要承担很多坏账，很多租客要流离失所...！

所以，相关部门及时出手，规范长租公寓们的扩张，防止过度跑马圈地，空手套白狼，是刻不容缓的。

不然，链家们做着一本万利的生意，成功了堪比贩毒，输了把风险都丢给社会，甚至大到不能倒，以此绑架政府。这种天才的商业模式，真把别人当蠢材了，接下来，是时候矫枉过正了！

来源：周密金融、财经风向 、罗斯财富 、中房报记者 李叶 北京报道、今日财经头条

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