1.4 抵押贷款的特点：

第一、利率比按揭贷款要高一点，最近普遍在5.6-6.5%之间；

第二、年限比按揭贷款要短，主流产品是20年期等额本息，也有30年期的，但支持的银行比较少，其它条件也不一定那么优惠。

第三、还款方式比较多样灵活，有的和按揭贷款差不多，可以在授信年限内，按月归还月供即可，不需要提前归还本金；也有的需要每过一年或几年就进行一次部分或者全部本金的归还，再贷出来。少部分抵押贷款产品还支持先息后本的还款方式，可以减轻还款压力。

第四、额度适中，五成以内比较好批，而六成甚至七成的抵押贷款审批起来就有一定的难度，对借款人的征信资质、资产负债情况等要求相对比较高。

买房，按揭贷款就够了，为什么还要使用抵押贷款？

既然按揭贷款有这么多的好处，为什么我们还要使用看起来各方面都不如按揭贷款的抵押贷款呢？ 这是因为抵押贷款可让我们在不把房子卖掉的前提下获得更多的资金。

举个例子，我们买一套300万的房子，申请了一笔按揭贷款195万，利率4.9%，30年期等额本息，月供1.1万。过了十年，房子涨到了1000万，贷款还剩158万。

这时候，我们申请一笔抵押贷款，来替换掉原先的按揭贷款。抵押贷款的金额是600万，利率6.37%，30年期等额本息，月供3.7万。虽然月供增加了2.6万，但额外获得了 600 - 158 = 442 万的资金，又可以滚雪球建立更大的仓位了。

那么，这额外的442万的资金，利率成本是多少呢？是6.37% 吗？其实不止。因为原先那 158万的资金成本也从4.9% 上升到了6.37%，这部分增加的成本要平摊到额外获得的442万资金上面去。通过内含报酬率 IRR函数可以精确计算出额外获得的这部分资金的利率成本，大约是8%左右。这在房产投资中，算是一个可以接受的资金成本。

举例2：我在2009年61万购买了一套103平米的小户型住房，现在因为孩子的原因升级大房子，但同时不想把这套房子卖掉，那么抵押贷款就有大的用处了，首先现在2019年我的房子已经涨到了150万了，这时候，我就需要申请一笔抵押贷款，来替换掉原先的按揭贷款。根据我房子现在的估值，抵押贷款120万，这样就能方便的通过抵押贷款买到自己目标中的大房子了。

我们需要注意的是，由于抵押贷款相对于按揭贷款来说，利率较高、年限较短，它的月供就比同样金额的按揭贷款要高不少。因此，使用抵押贷款时，要特别注意现金流情况，仔细计算清楚，确保做完之后的财务结构是自己目前的现金流可以正常支撑的。

要申请6-7成这样的成数较高的抵押贷款，大多需要向信贷中介服务机构支付贷款金额的1-2%不等的服务费用；而申请不超过五成，通常可以直接与银行信贷员对接办理。

由于这额外的1-2成资金需要额外付出服务费用的成本，大众人群还是以控制整体资金成本为优先，一般并不追求成数上的极致；操作比较精细的投资者则可以考虑付出一定的成本来贷足最高的成数，建立最大的仓位。

优化按揭贷款和抵押贷款组合，并把他们作为自己负债结构中最核心的组成部分

目前市场上的主流抵押贷款产品都是个人经营贷款的形式，这也是我们比较推荐的形式。消费贷款在政策层面并不受欢迎，空间可能也将越来越窄，额度和稳定性上都没有优势，建议可以不做考虑。

在具体产品的选择上，还是应该利率为重，优先选择那些利率比较低的抵押贷款产品。但是，有一个非常重要的前提，那就是还款方式必须比较优质。最好的还款方式当然是长年限的先息后本，在相当长的若干年内每个月都只还利息，不还本金。但这样的还款方式在市场上基本已经销声匿迹了，目前比较主流的相对较好的还款方式还是20年期甚至30期的等额本息。

注意，有些每年都需要归还本金，再贷出来的抵押贷款产品，利率很低，看起来十分诱人，但这种产品的稳定性通常比较低，每年本金归还进去以后，都有不再贷得出来的风险。因此，我们建议除非你的资金非常雄厚，否则还是尽量避免使用这种产品。

如果名下有多套房需办理抵押贷款，可以咨询市面上口碑比较好的信贷顾问，获取最优的办理顺序路径。通常，会先办理利率低、条件优的好产品，因为这类产品的审批也会比较严格，借款人名下负债较少会更容易审批通过。然后，再逐步办理利率相对更高、条件相对没有那么优的其他产品。

总的来说，在所有的融资渠道中，按揭贷款和抵押贷款由于具备低利率、长年限、大额度的特点，属于最优质的那一类贷款。任何房产投资者都必须会用、善用按揭贷款和抵押贷款，以它们为自己负债结构中最重要而核心的组成部分。

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