法院流拍房产抵债 程序_以物抵债房产过户税费承担

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以物抵债

一、问题的提出

原告胜诉后，如果被告仍拒不执行，基于前期的查封保全，申请执行人可以向法院申请拍卖被执行人的动产和不动产(本文以最常见的房产拍卖为例)。人民法院在拍卖被执行人房产时应当先期公告，公告中对拍卖品的介绍和竞买条件的设定必然影响竞买人的报价和拍卖成交率。法院在淘宝网或公拍网上公开拍卖涉案房产时，在拍品介绍和拍卖公告中一般均会明确规定"税费、过户相关费用由买受人承担"，因此，当竞买人参与拍卖时，意味着其接受了拍卖保留底价及由其承担税费和过户相关费用。在拍卖房屋流拍后，申请执行人可以向法院申请以流拍后的拍卖保留价接收涉案房产以抵偿债务，但随之带来的问题是：

首先，以物抵债和通过拍卖方式取得不动产所有权属于不同的物权取得方式，那么通过以物抵债方式取得不动产所有权由此产生的税费问题将由谁来承担？其次，是否可以直接比照拍卖公告，将税费承担责任分配给以物抵债申请人？

由于法律及司法解释在以物抵债制度方面规定不够具体，各地司法判例大相径庭，争议较大，笔者最近代理的案子也遇到类似情况，因此本文将以法条及司法解释为纲、以司法判例为分析对象，以维护交易秩序为目的、以税收法定为原则，全面梳理以物抵债制度的相关裁判要点！

二、几种不同的裁判观点

(一)流拍后，申请人申请以物抵债的，关于税费实际负担者，应由当事人进行协商，当事人无法协商，且债权人未表示同意负担全部税费的情况下，法院不能将此义务强加给债权人。

1、江苏高院在杨罗、江苏嘉丰置业有限公司民间借贷纠纷执行裁定一案中(（2016）苏执复154号)中直接否定债权人承担以物抵债后产生的所有税费，理由有两点：

首先，司法拍卖竞买公告中载明的税费负担方式仅针对本次拍卖本身，只对参加此次竞买的竞买人产生约束力，其效力不应及于到流拍之后的以物抵债申请人。

其次，根据税收法定原则，税种、税率、纳税人由法律规定，任何人无权将法定的纳税义务进行更改并强加给当事人。本案中，人民法院在拍卖公告中明确税费全部由买受人负担，潜在买受人通过参加竞买的方式表示接受此项要求，而以物抵债的过程中，在人民法院没有明确表示税费负担方式，当事人也没有明确表示同意负担全部税费的情况下，应当按照法律规定由法定纳税人缴纳相关税费。

2、内蒙古高院审理的蔡天送与奈曼旗瀚海娱乐有限公司、张国军、张玉娥民间借贷纠纷执行裁定书(（2015）内执复字第20号)也持相同观点，以下是其本院认为部分：

至于在抵债财产过户过程中产生的费用，按照法律规定，应由申请执行人蔡天送承担的部分由申请执行人蔡天送承担，应由被执行人瀚海公司承担的部分，可以由申请执行人蔡天送先行给付，该部分计入被执行人瀚海公司未履行的债务部分。

(二)法院出具的以物抵债裁定明确由申请执行人持裁定到相关机构办理相关产权的过户登记手续，因此产生的相关税费由申请执行人承担。

1、广西高院审理的景富投资控股有限公司、南宁博凯资产经营有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定一案中(（2017）桂执复16号)中，直接认定由申请执行人来承担以物抵债后产生的过户税费，以下是高院的本院认为部分：

在执行案件中，以物抵债（本身）并不必然产生税费（如部分动产），以物抵债也没有相应的税收规定，本案的以物抵债裁定作出后，作为抵押人广西建生公司已经将抵债标的物移交君都工作室，君都工作室也已接收并取得该抵偿物的所有权，以物抵债行为已经完成。抵债裁定明确由君都工作室持裁定到相关机构办理相关产权的过户登记手续，并没有要求抵债债务人承担办理产权过户的任何责任，作为申请执行人君都工作室应当知道抵债后产权变更登记会产生相关的费用，仍接受了本案以物抵债终结执行的结果。申请执行人君都工作室在案件执行终结后，向有关行政管理部门申请办理抵偿物的过户登记手续时，再要求原被执行人承担相关费用没有事实和法律依据。

2、江苏省泗洪县法院审理的南京尊天房产销售有限公司与江苏鹏程房产开发有限公司追偿权纠纷一案中(（2015）洪商初字第00778号)，法院直接将拍卖公告的竞买人的条款适用于以物抵债申请人身上：

原告作为权利人，其有权放弃该房屋另行执行被告的其他财产，也可以受让该房屋以抵偿债务，一旦同意以拍卖底价作价抵债，拍卖公告对其即具有法律上的约束力，亦即原告享有买受人的权利并承担买受人的义务。根据拍卖公告第七条规定，过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费均由买受人承担。根据原告提供的税收缴款书反映，该税款并非被告在经营过程中所欠的税款，而是因房屋过户所产生的税、费，因此，该税、费均应由原告自行承担。

(三)、申请执行人与被执行人达成以物抵债协议，直接在协议中约定以物抵债后产生的税费由谁承担。

青海省西宁市城西区人民法院审理的刘海玲与青海绿杰特种养殖种植有限公司、杰森房地产开发集团有限公司执行实施类执行裁定一案(（2017）西执字第437号)，当事人双方直接约定以物抵债后产生的税费问题由申请执行人承担：

两次拍卖均流拍，2017年12月14日申请执行人刘海玲与被执行人杰森房地产开发集团有限公司自愿达成以物抵债协议，即被执行人杰森房地产开发集团有限公司以其所有的位于西宁市城西区冷湖路2号25幢142室房屋（建筑面积：717.68平方米），以第二次流拍价4500000元抵偿申请执行人刘海玲全部案款本金3500000元及利息和其他费用784551元，共计4284551元。申请执行人刘海玲退被执行人杰森房地产开发集团有限公司多余款215449元，执行费41215元及房屋过户费用由申请执行人刘海玲承担。

(四)、申请执行人申请以物抵债后，法院出具的以物抵债裁定上明确约定各自的费用归双方各自承担，但因金融借款合同明确约定了实现债权的费用由违约方(被执行人)承担，导致以物抵债后实际产生的所有税费问题都由被执行人承担。

笔者代理的案子就涉及到该问题，A银行与B公司签订了流动资金借款合同1000万，约定提供两层商铺作抵押，签订了最高额抵押合同后并办理了抵押登记，借款合同约定了借款人逾期还款后应承担实现债权的费用，抵押合同约定了银行有权选择抵押物受偿顺序(先费用、再利息、再本金)。执行后，借款人抵押物二拍流拍，A银行申请以二拍保留价1300万抵债，案涉法院也出具了以物抵债裁定，明确约定各自的费用归双方各自承担，A银行有权持以物抵债裁定去办理过户手续。A银行在代付了公告费、拍卖费、执行费、所有过户费后，抵押物价值1520万再减去上述过户等费用后，余款就不足以清偿A银行的借款本金1000万和利息、罚息、复利了，因此，双方在过户税费(200万左右)的承担上争议很大，A银行以该过户税费为实现债权的费用，认为应由被执行人全部承担，B公司认为既然是以物抵债，后续的过户税费就无关自己了，至少各方承担各方的税费。

三、笔者观点

对于执行程序中的以物抵债，由于司法实践中出现了不同的判例，并且差异较大，造成了同案不同判，严重影响法律的权威与统一适用，因此有必要统一处理思路。

对于上述几种裁判观点，笔者认为要区分情况对待：

1、以物抵债协议上，有约定从约定。执行程序中，双方当事人协商以物抵债是一种私法行为，属于执行和解的一种形式，只要双方当事人明确约定了抵债金额、税费承担，对此，法院应予以尊重。当然，法院应当审查执行当事人抵债行为是否触犯第三人权益，以防止当事人恶意串通损害第三人利益或者通过执行裁定来规避行政审查等情形发生。

2、严格审查当事人合同条款，尤其是关于实现债权费用的条款。如果合同条款中在实现债权的费用一栏中明确罗列了包括房产过户等税费，那么在以物抵债中，因此产生的不动产过户等税费应由被执行人承担。

3、如果以物抵债协议与合同条款均未就实现债权费用问题做出规定，那么在以物抵债中，因此产生的不动产过户等税费应由双方各自承担(类似于普通的房产买卖过户手续)。

4、拍卖程序与以物抵债属于两种不同的清偿债务方式，因此，拍卖公告中由竞买人承担房产过户税费的内容不应任意类推适用于以物抵债程序中。

附以物抵债相关法条：

1、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》

第7条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第491条 经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。

第492条 被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理;申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。

第493条 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

3、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》

第57条 生效法律文书确定被执行人交付特定标的物的，应当执行原物。原物被隐匿或非法转移的，人民法院有权责令其交出。原物确已变质、损坏或灭失的，应当裁定折价赔偿或按标的物的价值强制执行被执行人的其他财产。

第58条 有关单位或公民持有法律文书指定交付的财物或票证，在接到人民法院协助执行通知书或通知书后，协同被执行人转移财物或票证的，人民法院有权责令其限期追回；逾期未追回的，应当裁定其承担赔偿责任。

第59条 被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用民事诉讼法第二百二十八条、第二百二十九条和本规定57条、58条的规定。

4、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

第26条 经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

作者@金犇律师

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