出卖人就其出卖的标的物承担权利瑕疵担保义务_当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任

冯某某(2011年12月10日去世)与王某某(2012年10月17日去世)系夫妻，二人共生有一子即冯某凯。冯某凯主张冯某某于1992年8月以2800元价格自西集供销合作社购得该供销社家属宿舍北排X号院北房两间，二被告对此不持异议，但双方均未提供关于上述房产权属及买卖的任何证据。

2012年5月15日，冯某凯、王某某与金某某、王某兰签订《转让协议》，约定：今有甲方冯某凯、王某某与乙方金某某、王某兰协商自愿将位于供销社家属宿舍北排X号院北房2间、厢房2间转让给乙方金某某、王某兰，自此协议签定之日起乙方一次性付给甲方转让费全款46000元，甲方自将此房转让给乙方之日起，如因遇到国家政策发生变化时，如拆迁等，与甲方无任何关系，由乙方自行处理，甲方将此房的一切手续交给乙方。上述协议签订后，冯某凯、王某某向金某某、王某兰交付了涉案房屋，金某某、王某兰向冯某凯、王某某支付了房款。冯某凯主张，供销社家属宿舍北排X号院产权方系西集供销合作社，产权不能过户，依据合同法第九十四条第四项之规定，要求解除双方签订的《转让协议》。

北京市通州区人民法院由审判员奉一兵独任审理，于(2017)京0112民初13100号判决，驳回冯某凯的诉讼请求。

北京市大瀚律师事务所律师李平、陈锋认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”本案中，冯某凯以涉案房屋归西集供销合作社所有，产权不能过户为由，要求解除双方签订的《转让协议》，没有法律依据。冯某凯以房屋不能过户为由要求解除合同。如果该义务存在，则该义务亦应由出卖方完成。未能完成该义务，属于冯某凯违约，冯某凯无权以此为由主张解除合同。

(作者：陈锋，北京市大瀚律师事务所。电话、微信同号：18800003885）