房屋买卖合同标的物不明确_在合同中明确规定买卖标的物的具体名称

○王 娟

2013年，王某某与某经济开发区签订房屋搬迁协议书（产权调换）。2017年9月，李某某与王某某签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，双方约定：将王某某与经济开发区签订房屋搬迁协议书（产权调换）的房屋出售给李某某，转让总价款为30万元，在合同签订时支付定金1万元，并于2017年9月底前给付剩余房款29万元。同时，双方手写约定：1、卖方承诺此房拆迁清晰，拆迁协议人及共有人均认同此价格出售此房；2、卖方承诺在2017年9月30日给买方答复，此房是否能在某某花园三期拆迁安置拿房，如果不能，成交价改为31万元，确认能拿到某某花园三期的房子成交价为原价，按原价成交。卖方如果到时不能给买方拿到某某花园三期的房子，将支付买方10万元作为违约金；3、卖方承诺积极办理房产证并配合买方办理过户相关手续；4、买方承诺符合购房条件；5、买卖双方积极办理相关手续并提供相应材料；6、买方承诺此房过渡费与自己无关，由卖方自行领取。合同签订当日，王某某收取李某某购房款1万元，并向李某某出具收款收据。2017年9月26日，王某某收取李某某购房款29万元，并向李某某出具收款收据。后李某某与王某某就购买的房屋具体为某某花园几期发生矛盾。

笔者认为，根据《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 ”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案中，李某某与王某某签订的协议对交易房屋的面积、楼层、交付时间等主要内容约定不明确，也未达成补充协议，且双方在履行过程中对此产生争议，故李某某与王某某的房屋买卖合同不能成立。

因此，买卖合同双方当事人在合同签订后，应当对买卖标的物的数量、价格、质量、给付时间、交付地点等合同实质性的内容约定明确，即使在合同签订时没有明确约定，也应当在后期双方达成新的补充约定，明确上述内容，这也有利于双方在因合同产生矛盾时解决纠纷。