【内容摘要】

2017年8月3日，北京新制定的《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征求意见:

1、新房新办法、老房老办法，以销售为时间节点。

2、各区的房源，都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。

3、单身人士申购需年满30岁。

4、有过住房转出记录的家庭，不能再申购共有产权房。如果离婚了，需要3年之后再申购。有违建不更正的，也不能申请共有产权房。

5、再申请自住房不在市住建委平台上了，改成区里报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序。

6、选了房又不要的行为发生两次以上，3年内别申请了。

7、个人和政府指定持有机构分别拿多少比例的房子，看预定售价和摇号选房时的同区域同品质商品房均价比。

8、持有不满5年的只能代持机构回购。

9、持有满5年的，同等价格下代持机构优先买；也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭；还可以转成商品房销售给代持机构分成；满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。

10、物业费和公维，再加上暖气费之类的，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。

11、出租指定平台，中介不能代理共有产权房的出租出售。

12、弄虚作假，10年禁止申请保障房和政策房。

那么我们如何来解读这几项政策呢？

一、“共有产权住房”跟谁共有？

简单来讲，该政策把房屋产权分为两部分，政府持有一部分，购房者持有一部分。

就好比，该地段房价现在是6万，共有产权房推出后，

政府和你一起集资买房，比如55开，64开，37开，按出资比例房屋产权共同共有，你只要出自己那部分钱，而这部分钱，可走公积金贷款，也可走商业贷款。

如此，这种共有产权住房均价低于同地段同品质的商品房。若共有份额各占50%，一下子，房价降低至3万，刚好在你的承受范围能力之内。

但是由于房屋产权并非购房者单独所有，所以，一旦该类房屋出租，自然就要跟政府约定租金收益分成。而分成比例也会写进购房合同。租金归政府所有。

市住建委相关负责人说：“共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，政府和老百姓一起努力解决住房困难。”

二、哪些人能申购共有产权住房？

　　征求意见稿中明确了供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

申购要点一：名下无房

特别强调的是，“名下无房”的定义有点广，实现从严限购条件：已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的、有住房转出记录的等家庭不得购买共有产权住房。也就是此前卖过住宅的人是万万不能申购了的。

　　另外，申请家庭有违建未拆除的不能申购；有住房家庭夫妻离异单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。

申购要点二： 职住平衡

　　还有就是“职住平衡”，申购自住房的人都明白这四个字的意义。

　　共有产权住房也会做到精准分配：房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。这和目前的自住房“职住平衡”基本一致，概括一下就是：所在区优先，当然也会照顾“新北京人”。

三、共有产权住房能卖吗？

　　在“卖”的问题上，有5年的大限：已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

　　在“租”的问题上，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。

共有产权住房上，会有“代持机构”。

　　购买5年后想要转让所购房屋的产权份额，在同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

这样也就能有利于实现共有产权住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。

四、“新北京人”分配不少于30%

　　市住建委相关负责人说：“各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。”

新的共有产权房政策比几年前试点推行的保障性住房更加完善，极大的切实的保障了住房刚需者的住房需求，共有产权房也能进行交易，但增加了政府也能参加交易的政策，极大的避免了某些人利用共有产权房进行炒房的行为。

【京创总结】

共有产权政策的出台，无疑是解决北京房价虚高的釜底抽薪之举，可以预期首都圈商品房房价终于可以连续下跌到合理水平了。

原因很简单：支撑北京房价虚高的需求者是刚需，而刚需现在可以选择远低于商品房价格的共有产权房，无论如何讲，这都是一个打击北京商品房地产商和无良炒房者的好政策，希望政策落实到位。

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