关于投资性房地产的问题_

NO. 1｜商住公寓的坑

无论谁来咨询，三少都不建议购买公寓。除非是因为自己本身原因和主观态度，一定要买的，那么三少爱莫能助。不然投资公寓的坑实在太多，很多买公寓的人肠子都悔青了。

曾经有一位朋友说：2016年贪便宜，并且开发商还包租就买了一套公寓，结果别人家的住宅翻了一倍，他的公寓才涨20%，想卖还卖不出，白白错过历史性的大行情。

相信很多买房的人，应该都听过“满五唯一”这种说法，这种房子在二手市场很吃香，来一套卖一套。

因为卖方的房产证如果满5年，并且是家庭唯一住房，购房者不需要缴纳个人所得税。

但是，公寓没有满五不满五这一说，必须交20%的个人所得税。

回到公寓的问题，公寓买卖还有个特别坑的地方，就是再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税。

再加上的营业税，各种杂七杂八的费用加起来就相当惊人了，所以，有这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，公寓的流动性非常差。

流通性差，也就是公寓你想卖都卖不掉，因为很多买家一看到重税就望而却步了，除非你割肉出售。

投资客更注重短期利润，就算公寓有涨幅，减去各种交易费用，获得的回报必然比同价位的住宅要低。

哪怕自住也不要买，与其买慢涨的公寓，为何不买会大涨的住宅呢？

市场的选择千千万万，没必要趟公寓这个浑水。

其次，公寓40年产权不能落户，那就更别谈与户口绑定的学区房、社保医疗福利了。

另外，在居住体验上，公寓和住宅比还是不太方便：

* 居住隐性成本高，水电费、物业费都是商业水电而不是居民水电，贵到飞起。

* 公寓为了安全起见，一般不通燃气，无法明火炒菜，也没有燃气热水器等。

* 公寓的设计规范没有明确规定，建成什么样，完全看开发商。一般公寓都是回字形设计，通风采光均有问题；

* 纯住宅的使用率高，公摊能到20%-30%，而公寓的公摊系数比住宅高，能到25%-35%；

* 公寓的出租住户特别多，每天进进出出很杂乱，居住体验差，有老人孩子的家庭住在这种地方，更加难受。

总的来说，同样的钱，投资一套公寓远没有买一套住宅来得踏实。大家可以问问在苏州投资公寓的人，这几年有没有后悔过！

我们每一次购买都必须实现价值最大化，买就买涨得快的房产，这样才能更快置换到自己想要住的大房子，实现资产目标。

NO. 2｜远郊房的坑

远郊房的最大诱惑是便宜，而最大的坑是长期慢涨，跑输大市，甚至套牢。

那什么是远郊房呢？

一二线城市通勤距离超过极限25公里，三四城市超过15公里，都属于远郊房。

一个楼盘中短期是否值得投资，最微观的判断方式就是：如果这个楼盘方圆3公里没有3家以上的房产中介长期经营不倒闭，那就不太值得买。

因为这个楼盘周围没有足够二手成交量，孤零零几个楼盘，中介都活不下去，而我们投资者是要在二手市场变现的，连个中介铺都无，更别说接盘客了，怎么变现？

很多远郊楼盘一手价格不断涨，开发商拼命鼓吹，但是二手却卖不掉，因为有价无市，价格不扎实，导致无法变现。

你要知道很多投资客，尤其是跨市买家的唯一目的就是：卖出！

换言之，这些远郊房的潜在“抛盘力量”是远远大于“吸盘力量”的，一个区域如果大家都想着卖出，价格一定上不去。

一线城市和准一线城市什么时候值得买呢？

对，大涨前夕。

大涨行情来的时候，总有冲昏头脑的人拼命上车，远郊房就会有一波急速上涨，这时大幅获利后就要趁早落袋为安，置换到更安全的地段。

不然就像燕郊的房产一样坐过山车，从1.8万涨到4.2万，然后又跌回2.8万。

远郊房的投资逻辑：快进快出，赚到货币行情就走。

话又说回来，有多少个骨灰级投资客，又有多少人能把握远郊的出货时机，我相信大部分做不到。要知道当年的杭州，当年的常州，包括现在合肥，估计都会上演被套的行情！

不要去赚最后一块钱，大道理人人会讲，但是很多人终究做不到。

远郊盘，不是一般人和小白能去碰的！

切记！切记！切记！

NO. 3｜核心区高价盘的坑

投资房产还有一类项目极具隐蔽性，那就是“核心区高价盘”。这类型房产一般位于城市核心地段，配套成熟，有不错的教育、商业综合体资源，备受关注，但大家都知道：如果一套房什么都完美了，它一定有一样不完美，那就是贵。

作为成熟的投资者，买的一定不是项目的现在，而是项目的未来。

市区高价盘，所有配套都成熟了，未来可以变得更好的因素就大大减少了。那么它升值的预期，就没那么大了。

如果一项资产的价值已经体现在价格上，也就是“price in”，那么我们应该立即回避，寻找其他更有潜力的资产。

市区高价盘，因为是标杆楼盘，开发商一定会开足马力，大做营销，拉高人们的价格预期，从而实现高溢价销售。

也就是说，该楼盘市价该卖3.5万，但是开发商全城大搞宣传，号称“情怀之作，珍稀收藏”，人们就会有一定的心理预期，宣传开盘价在5万以上，结果开发商4.5万开盘，引发疯抢。

有些打着情怀开发商的虚头，不止一次的高溢价收割老业主的开发商，即将祸害古城区。

而这些疯抢的人，都会被套几年，因为市价3.5万的楼盘，高溢价4.5万卖掉，也就是前面一万的涨幅已经被开发商提前透支，落袋走人。

这种把戏已经在之前项目开盘，展示过一次了。临时提价，又恰逢狮山土拍，不得不说龙湖吃了老业主的涨幅。

所以，房产投资有个原则：除非政府限价打压，一般而言不买大搞宣传的项目，真正的好项目，是不需要做宣传的。

NO. 4｜小产权的坑

小产权，是很多没有购房资格的人的考虑之一，这类房产没有正式的产证，一般要求全款交易，买来也只是自己住或者出租，很难在银行获得贷款。

那这一类房产，有没有投资价值呢？

总体来讲，中国的地上建筑，无论住宅、商铺、公寓、小产权、宅基地都有一定的价值，但是我们成熟的投资者追求的不是涨就行了，还要“涨得快，涨得多”，显然小产权不能满足我们的要求。

我们要明白，投资一定是有优先项的，以上那么多类型的房产，小产权一定不是优先项。

小产权很难贷款，没有杠杆，同样是100万本金首付三成买一套330万的住宅，与100万全款买一套小产权，同样是翻倍的行情，哪一种赚得多？

毫无疑问是三成首付，3.3倍杠杆的住宅。

自有资金投资回报率=涨幅*杠杆

2成首付就是5倍杠杆，3成首付就是3.3倍杠杆。

小产权自有资金投资回报率大概率跑输住宅。

苏州小产权集中在乡镇和城乡结合部，比如东西山，甪直镇湖等等，这些未来可能会拆迁的地方或者风景区。通常情况下，三少不建议考虑。

很多人容易被媒体的拆迁暴发户新闻影响，梦想自己有一天也成为他们之一。

现实世界是怎样的呢？

中国的拆迁补偿，以目前的行政效率，90%的项目都是漫漫无期的，比如说市区的解放新村，拆了一半就停了，一停就是五六年，拆了的也拿不到房子。

更别说苏安新村，三元新村了，基本梦断拆迁缘。

我们投资，当然是要把主动权把握在自己手里，买小产权等拆迁，万一一直不拆呢？

那如果已经买了小产权怎么办呢？逢高出货，调换仓位到住宅领域，不要死等拆迁补偿。

NO. 5｜寄语

说到底我们买房，买的不是砖头，而是房子背后的城市配套，买的是一连串的资源，例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等，千万不要主次颠倒了。

来源：X博士说房事