房地产评估估价目的_房地产估价是评估房地产的价值

商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业房地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店等。广义的商业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、大型商场、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。我们今天主要讨论狭义的商业房地产估价。

一、商业房地产特点

1、收益性

商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：（1）房地产开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格单方上讲属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；（2）长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。

2、经营内容多，业态多样

在同一宗商业房地产特别是大体量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商业零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等。不同的经营内容一般会有不同的收益水平，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益时应在市场调配分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并以各种商业经营业态采取不同的收益率。

3、出租转租多，权益分散复杂

商业房地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给他人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三方，造成商业房地产权益分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚权益状况，分清价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估。

4、装修高档且复杂

为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应该充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。

5、垂直空间价值衰减性明显

商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业物业的价值以低层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为低层商业物业对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的楼层需要借助交通工具，通达的便捷度随之减弱。

二、商业房地产常用的估价方法

根据《房地产估价规范》，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法；估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。为准确评估商业房地产的价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择比较法、收益法。

1、比较法

商业房地产的转售转租比例比较频繁，特别是小型商铺更是如此，较易获得比较实例，所以在商业房地产估价时，比较法是一种常用方法。另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用比较法进行租金的测算。

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。该方法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，如住宅、特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地等。

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数

2、收益法

商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。其主要的工作是测算是商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。

一般公式：

式中：V——房地产在价值时点的收益价格，通常称为现值；

A——房地产的未来净运营收益，通常简称净收益；

Y——房地产的报酬率（折现率）；

n——房地产的收益期限，是从价值时点开始计算的未来可以获得收益的年限。

三、商业房地产估价中的技术难点

商业房地产估价在总体技术方法思路上虽大体一致，但在具体技术路线的选择和处理上有各自的特点。下面对不同情况下以抵押贷款为目的的商业房地产进行估价的技术难点进行简要说明。

1、出租型商业房地产估价

出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。

采用收益法关键是求取租金收益，租金的测算要区分租赁期内和租赁期外两种情况。在租赁期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，但如果租赁合同中的租金明显过高或过低时，在以抵押评估为目的的前提下，就应该遵循谨慎原则，不宜采用明显过高的租金而应采用正常市场租金，对于过低的租金则应采用。租期结束后，则应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此是否存在租约限制对准确测算出租型商业房地产价值非常重要。

采用比较法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：①直接求取商业房地产价格；②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。交易实例的选择和修正系数的确定是比较法评估出租型商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易实例的实地查勘显得非常重要，必须要详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况，经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。

此外在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式、价格（租金）内涵。如当前许多商业房地产的销售采取了售后回租的形式，这种交易情况下的价格比非售后回租情况下的价格要高，具体高多少，取决于售后回租的条件。即回报率与回报年限。类似这种实例可比性基础比较弱，一般不宜采用。如果一定要用，必须针对回报率和回报年限的综合情况进行修正。又如商业物业的租金，有的包含管理费、水电费等，或者收取了押金，而有的则没有。而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任归属，租赁期限的长短、租金的支付方式及违约责任等都对租赁价格产生影响，所以要详细了解这些内容。

2、整层商业房地产估价

整层商业房地产估价，一般可采用比较法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。

虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群体定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致。但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。

3、空置商业房地产估价的技术难点

首先需了解空置的原因。在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析十分必要。以抵押贷款为估价目的，应充分考虑谨慎原则，需对其于价值时点的空置的状态、预计持续的时间、恢复正常经营需投入的各项成本、费用等予以考虑。

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