房贷政策大变动_房贷新政策解读

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封面新闻记者 杨弘农

8月25日下午，中国人民银行官网发布了新的商业性个人住房贷款利率政策。

该则公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

央行新政策公告截图

一时间，准备贷款买房的用户和正在还按揭的用户纷纷网上留言发问：怎么没看懂这个政策呢？和以前的贷款利率比较究竟有什么变化呢？贷款利率是涨了还是降了呢？

封面新闻记者特地查阅查阅新旧款政策，对比分析，为买房朋友们做出下面的解读。

新旧利率规则机制对比

央行在公告中称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值合同期限内固定不变。

要看懂“个人住房贷款利率新政策”，首先要看懂搞明白“新发放商业性个人房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成”这句话。

这句话的意思是说，以后买房贷款，利率要跟着LPR走，新的房贷利率=LPR+加点。

以前的房贷是：基准利率+上浮部分

搞懂上面这个新旧规则之后，又要回到文中的关键词：LPR。

什么是LPR呢？

LPR就是贷款市场报价利率，由全国银行间同业拆借中心公布，即是商业银行对其客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。援引新华社8月21日的报道，我国首个新LPR是8月20日出炉的，它有引导融资成本下行的作用。

新规则下的房贷利率变化情况

搞懂了新的利息规则之后，那么问题来了，国庆大假收假之后，10月8日你要去向银行申请买房按揭贷款，银行具体怎么给你算利息呢？

我们再看央行是怎么规定的呢，“以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应合同期限内固定不变。”

首套房贷款不低于相应期限贷款市场报价利率，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点”

假设此时间内新的LPR是8月20日出炉的——1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。那么此时5年期以上的首套和二套房房贷利率算法分别是：

首套房：LPR=4.85%

二套房：LPR+60个基点=5.45%

按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10-20%，二套房贷上浮20-30%。参照目前市场来说，首套房贷利率大部分执行的利率都在5.39以上。所以新政策没有导致你的房贷利率上涨，反而微微有那么一点点下降。

原因在哪里呢？

这是由于在贷款利率并轨之后，LPR首次采用新的价格形成机制，新机制下，一年期LPR较原有LPR小幅下降6个基点，较原贷款基准利率下降了10个基点，所以这样看来，你的贷款利率微微降了那么一点点。

央行有关负责人也表示，定价基准转换后，无论是首套还是二套，个人住房贷款利率都与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

今后房贷利率在LPR基准上是变化的

央行在公告中规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

意味着：首套利率 ≥ 相应期限LPR，二套利率（商业用房利率） ≥ 相应期限LPR+60个基点。

在此基础上，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。

通知显示，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

这一条是指，各省有依据各自情况调控利率的权利，但不能低于国家制定的标准。

正还房贷已签约的、公积金贷款没变化

最近1年多房地产的确在调控，但调控的原则一直说的是“房住不炒”。

通知显示，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

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