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北京近几年为了调控房价,出台了不少新花样,又是两限房,又是自住型商品房,但似乎总挠不到那个点。毕竟不管花样怎么翻新,只要市场供应量不放开,怎么都拽不住房价的飙涨。
然而从16年开始,事情已经起了变化。对于大部分北漂来说,房子买不起,难道还租不起吗?很多人买房的一个原因,是出于租房的租期太短,租约不稳定,一年就搬一次家真是挺烦人的。但如果市场能提供长期出租的房子,未必还有那么多人着急买房。于是,自持商品房闪亮出炉。自持商品房是只能租、不能卖的。
万科第一个吃了螃蟹,16年11月在海淀永丰拿了一块楼面地价3万6的自持商品房项目,结果拿到手一看,账算不过来了。3万6的楼面价,建成后成本起码4万5,100平的户型成本就450万。租金呢,周边100平的户型月租也就5000块,一年6万而已。照这个算法,一年的收益率6/450=1.33%,连余额宝都跑不赢,更不要说还银行利息,更不要说挣钱了……据接近万科的人士称,现在也没想好这块地该怎么整。租赁新政似乎又要戛然而止。
然而不得不承认,办法总比困难多。17年最后一个季度,真正的大杀器终于来了——农村集体用地上的租赁住房!
为什么称是大杀器,因为它解决了商业逻辑问题,形成了一个多赢的局面。
村集体的地,以前只能盖没名分的小产权房,不能上市交易,一直上不了台面,不能形成市场供应。但很多村集体的位置是相当的棒,三环边还有不少,不利用起来很可惜。于是政府开口允许出租,村集体的房子黑户终于转正,村民们当然拍手欢迎。
对于开发商来说,在村集体的土地上盖房是不需要交土地款的,顶多补偿村民一些拆欠款而已,跟正常招拍挂地价比起来,简直零头都不到。这样开发商的成本一下子砍掉了一多半,项目收益率能算到6-8%,收完租再给村里分完红,兜里还能落不少。
根据规划,北京未来5年这类用于出租的房子要供应50万套,绝对是来真的了。对于够不着畸高房价的同学们,如果能在还不错的地段长租一套正经开发商的房子,又何必着急买房呢?
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