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改变还是进化？
这是一个问题。
全球城市发展，在未来10年尘埃落定后的格局是什么？我们无从预测，因为这需要丰富的想象力。但你要知道，城市经历的从来不是变化，而是变革。
这个时代的典型隐喻是——
实体经济的困境和资产泡沫的疯狂。
全球商业市场上，正在发生着颠覆性的利益重构：重构体验、重构价值、重构连接。中国房地产市场经过近20年的高速发展后，整体步入存量房时代。在城市中心新增建设用地规模逐步下降的背景下，增量开发的难度和门槛越来越高，告别“野蛮造城”的房企正在加速转型。
转型向何处去？
有数据显示，在过去的十六年里，北上广深的房价涨了20倍，但全国的GDP才上涨了不到7倍。目前中国的楼市总市值已经超过了430万亿，是GDP的5倍，是广义货币供应量M2的2.5倍，是储备货币是15倍，是货币发行的45倍。
430万亿市值的宇宙最高房价，意味着什么？
意味着城市的空心化。
众所周知，房地产作为最大的内需，几乎挤占了全部其他的内需消费空间。而如今就连一线城市中的许多人，也只能住着上千万的房子过着“隐形贫困生活”，号称中产杀手的“学区房”分分钟可以让一个中产家庭戒掉梦想。对于绝大多数年轻人来说，成功和拼搏最大的压力与最大的动力都是：高房价。
▲国内房产市场一二手房价倒挂
购房，消耗了大多数国人几十年的奋斗成果，甚至让他们透支了未来几十年的奋斗。越来越多曾经安静的城市渐渐因为房市而沸腾，几近疯狂。每一轮政策调控一来，很多人就陷入焦虑、不安，纠结于卖房或者买房，被各种似是而非的信息所困扰，不知所措。
▲国内主要城市2017年房价涨幅
2018年，限购、排队、摇号、贷款利率上调、人口大战等等一连串让人眼花缭乱的景象，让身陷楼市风暴中的看客个个迎风凌乱。
变的只是名目百出的套路，不变的是用地产刺激经济的现实。在过去，我们的经济发展有两大动力，一个是来自人口红利，第二个是来自于城市化。如今，人口老龄化程度正在加深，接盘人数眼看就会迅速递减，而居民杠杆已经加无可加，“六个钱包”早已透支……
基本上中国房地产的市场空间已经到了阶段性的顶部。不管外界如何纷纷扰扰，楼市依然处于高位繁荣期。房地产的超级泡沫亟需化解，而眼下房价难涨又难跌，楼市投机时代早已不再。
当投机变得风险巨大，市场风向往往会趋于理性的精打细算。房企如何既能妥善利用手中存量资源，又不至于额外付出太多“转型代价”？早在欧美发达国家盛行多年的“城市更新”，或许是把握当下时代机遇的一剂良方。
城市更新的背后，是经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新、人群组成的更新和个体生活更新。站在地产开发商的角度来看，以“拆迁改造、存量盘活”为核心的城市更新模式，正成为房地产开发商的新战场，受到诸多品牌的重点关注。而国内众多开发商掘金“城市更新”之时，同时隐藏着诸多风险与问题。