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来源：中原研究
股价有技术分析，各种K线图、盘口图，那么房价有没有技术分析呢？其实是有的，而且有先行指标。各位打算买房或卖房的朋友们，如果看懂了“房价K线图”，就等于掌握了楼市的“内幕消息”，判断房价走势保证一看一个准！
1、房价走势怎么看？
最近股市大盘整，让纠结于应该买房还是炒股的小伙伴们，终于不纠结了。股市虽有重挫，但二手房市场却是春意盎然。“330”新政以后，市场购房情绪普遍高涨，各地月度成交量纷纷创下年内新高。在这样的背景下，二手房房价会不会进入一个快速上升的通道呢？
房价始终是大家关注的热门话题，但是，准确预测中长期房价，其实还是很难的。大家都能看到，那么多“专家”里面，过去十多年中能准确预测房价走势的几乎没有。因为影响房价的因素太多，包括政策、经济和房地产市场本身。但是，短期房价，比如1、2个月时间内的变化，其实完全有比较靠谱的方法可以预测。
尤其是在二手房市场，价格不是开发商拍脑袋决定的，而是由市场上千千万万个卖家和买家讨价还价的结果。在这个过程中，总是先有卖家的报价，然后经过上下家的讨价还价，最后形成成交价。
而卖家的报价也不是一成不变的，而是会根据来看房人的多少、政策环境的变化，以及卖家对后市的判断而不断调整。由于二手房的交易中，从买家看中、讨价还价，再到完成过户，其中通常有至少1、2个月的时间。因此当前报价的变化，将能决定未来1-2个月内房价的走势。
这么看起来，报价数据确实很有用。那么，那里可以看到这个数据呢？中原地产从2009年1月起，就每周公布报价指数了。这是根据在中原所有门店挂牌的房源报价变动而编制的。
截至目前，已有北京、上海等6个城市公布了这个数据。
报价变化之所以要做成指数的形式，主要是为了结果简明易懂，而且可以前后对比，这一点和股市的指数是一样的。对于普通购房者来说，只要记住这一点就能看懂报价指数——当报价指数高于50%，就说明提高报价的房东变多了，未来房价很可能要涨；反过来，如果报价指数低于50%，就说明降低报价的房东变多了，未来房价可能会跌。
我们根据历史的实际报价和成交价格数据，可以验证上述逻辑是否成立。以上海为例，如下图，报价指数的变化和价格指数趋势一直，且基本保持领先3-8周左右时间，显示出报价和成交价之间确实具有明显的相关性。
那么，最近的报价指数走势如何呢？今年第14周（“330“新政后首周）六大重城市二手住宅价格指数均出现跳涨，但随后的第15-17周，各城市报价指数均出现不同程度的回落。这说明新政后，调高二手房报价的业主所占比例冲高后下滑，业主对房价上涨的信心还不大充分。五一后首周，一线城市报价指数再度集体上涨，其中上海回升近3个百分点，显示出房东们对后市信心增强。在4月各地成交量创年内新高的背景下，报价指数很有可能走出连续上涨的形态。
根据我们对报价指数和价格指数相关性分析得出，当报价指数连续3-4周上涨时，价格端就会出现明显上涨趋势。我们认为五月首周一线城市报价指数上涨，主要是受市场供求的影响。这与前几次跳涨（而后迅速回落）受政策刺激的影响明显不同。因此，短期内一线城市中原二手住宅报价指数走出连续上涨形态是大概率事件。
所以，大家如果近期有买房或者卖房计划的，请关注中原每周一公布的报价指数变化。如果觉得去网站看不方便的话，只需关注本公众号，我们会及时发布各种市场数据，确保重要信息不会遗漏。
2、成交量走势怎么看？
春节后中原门店新增客源量持续走高。尤其是“330”新政以后两周，5大重点城市新增客源量连续创年内新高。进入白银时代，市场需求以刚需和改善为主，增速有限。虽然部分重点城市房价有上涨的预期，但楼市非股市，万人排队开户的场景会出现股市却绝不会出现在楼市，投资性需求已经基本在楼市销声匿迹。在自住需求支撑下，预计后市二手房成交量可保持目前的活跃水平。
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