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中国证券报记者近日对燕郊、香河等北三县楼盘调研发现，燕郊、香河部分不限购的商住新楼盘，销售延续春节前夕升温态势。但相比2017年火爆场面，销售量仍处于低位。按照此前相关部门的规定，两地商住楼盘的首付比例不能低于50%。但为了促销，有的楼盘出现首付分期现象，个别开发商找自然人帮忙垫资或直接垫资。住宅类二手房市场则不景气。
看房者较多
中国证券报记者近日对燕郊楼市进行了实地调研，从北京乘地铁再换乘大巴车到达燕郊镇用了近两个小时。在燕郊镇燕灵路口附近的“售楼处一条街”下车，记者就被车站附近拿着宣传单页的一位大妈堵住。“来看房子的吧，燕郊、大厂的都有，让销售给你好好讲讲。”
走访燕郊几家中介门店发现，每家门店摆着的沙盘模型不同，但所售项目大致相同。“沙盘项目早已售罄。看好哪个盘？燕郊目前在售的商住房新楼盘就两三个。二手房交易成本太高不划算，建议买新盘。”中介门店工作人员称。
记者发现，进店看商住房的多数是从北京赶过来的，进店前没想好买一手房还是二手房，不少人被销售人员引导到了一手房楼盘实地。全镇房屋中介上百家，代理的基本都是汇福、福成等本地开发商项目。
“燕郊房地产市场变化快，二手房待售业主的情绪不太稳定。不少业主看到近期楼市回暖，就想调高之前的挂牌价。春节过后，有些业主把挂牌价调高了10%。”在燕郊多年从事房产经纪人的老吴对中国证券报记者说，“二手房最近看的人多，能否成交还得看具体房源。”
同为北三县的香河县，春节假期虽已过去，多数房地产中介门店还处在休假中。“现在香河房地产不好做，外地人限购买不了普通住宅，全县商住房就两三个项目。这两年生意只能做给本地人，不少销售人员转行了。现在顶级住宅项目价格不超过1.5万元/平方米，普通商住房1万元/平方米左右。”香河一中介销售人员对中国证券报记者表示。
2017年当地楼市火爆时，房价一度飙升至2.8万元/平方米。彼时，一处楼盘周围聚集数十家中介门店。
出现“垫资”现象
中国证券报记者跟随销售人员来到一商住楼盘现场。与中介门店人员稀少不同，部分新楼盘样板间挤满了人，开发商销售、房产中介、看房者挤作一团。有的销售人员拿出手机拍视频发给潜在客户：“今天又是这么多人，再不来就没了。”
为了促销，上述新楼盘推出了不同程度的优惠政策。有的新楼盘首付可以分期，甚至出现开发商找自然人帮忙垫资或直接垫资的情况。
以位于燕郊某新楼盘为例，开发商推出“首付8万、分期付款”的活动，交完2万元订金后，一周以内交清8万元，就可以与开发商签订购房合同，拿到总房款50%的银行住房贷款。其余款项则由开发商提供自然人与购房者签订无息借款合同。据销售人员介绍，提供借款的自然人与开发商签订了协议，从中可以获利。
而记者春节前夕走访该楼盘时，销售人员彼时表示：“就要放假了，这个活动到放假就截止。”然而，时间已经过去一个月，这个活动仍在进行。
香河商住楼盘销售过程中的垫资问题与燕郊操作环节有所不同。该处楼盘开发商直接参与垫资。“首付只需6万元。其中，3.5万元订金可以抵5万元用。剩下的首付款和开发商签订借款合同，交房之前还清。”
诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，开发商垫资属于违规行为。如果被查处，对购房者不利。北京市京师律师事务所创始合伙人王光英律师则表示，如果开发商不是借款合同主体，只是帮忙介绍借款人，对开发商进行处罚没有直接法律依据。如果确定是开发商垫资，那肯定是禁止的。属于变相骗取银行贷款。本来购房者没有能力交足首付拿到银行贷款，开发商用垫资加大杠杆，致使不具备购买能力的人增加负债购买商品房埋下了隐患。如果购房者还款出现问题，可能出现连锁反应。
香河地区部分楼盘则宣称已放开限购。销售人员对中国证券报记者表示，楼盘是开发商和北京某学校联合做的配套项目，从幼儿园到高中都有，可以拿到正常房本，避开限购。目前该项目销售单价在1.2万元/平方米左右。
存销比居高不下
“在北三县买房投资的居多。购买用于自住，在北京国贸工作的上班族比较常见。以后通了地铁就更方便了。”多位销售人员对中国证券报记者说。
贝壳研究院RealData数据显示，燕郊二手房市场于2018年三季度触底，11月市场成交量开始好转，均价于11月开始回升。2019年1月，燕郊二手房成交量同比增长14.6%，环比下滑6.8%。1月均价达到1.88万元/平方米，环比上涨4.9%，同比下跌10.5%。从春节假期后两周数据看，燕郊二手房成交量出现一定回升。
但二手房具体的成交套数，各大机构说法不一。“属于商业机密，不便透露。”销售人员称。
从记者获取的一手房成交数据看，今年1月份燕郊一手房成交一百套左右。业内人士推测，二手房成交套数比一手房要少。一方面，新房交易流程较为简单，且购房者多喜欢购买新房。另一方面，二手房房源以普通住宅为主，商住二手房源比例较低，外地人无法购买普通住宅。
中国百城住宅库存数据显示，截至2018年底，燕郊库存量为75万平方米，同比下降23%；香河为138万平方米，同比下降15%；大厂为63万平方米，同比下降7%。按照100平方米/套计算，目前北三县库存量合计在3万套左右。
截至2018年底，燕郊存销比为23.7个月，同比下降51%；香河为40.4个月，同比上升14%；大厂为34.7个月，同比增长2%。
陈雷表示，通常存销比在10个月左右比较安全，超过10个月需要一定程度去库存。
“毕竟只是个镇，驱车15分钟就能横穿整个燕郊。未来发展如何要看政策调控情况。”经纪人老吴对中国证券报记者说。陈雷则表示，通州定位北京城市副中心后，很多产业会相应转移，通州及周边地区产业会发展更快。预计其整体居住属性会进一步加强。北三县存销比高是因为目前受调控影响。如果放开限购，相关需求还是存在的。
来源：中国证券报
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