借名买房最新案例_借用名字买房对借名者有风险吗

案件分析

一、上诉人与三被上诉人之间究竟是“借名买房”关系还是“借款买房”关系？

由于三被上诉人举证证明了其在涉案房屋购买中的首付款支付事实；还对涉案房屋拍卖成功并登记为上诉人一人之后的付款及款项性质进行了举证，可以反映出上诉人之后是以邮件、短信等方式要求三被上诉人付款，三被上诉人根据上诉人要求在此后几年时间内多次汇款的事实，同时上诉人要求汇款的内容中未涉及借款，反而有付房款的内容，虽然上诉人对三被上诉人提交的证据提出异议，但其无反驳证据提交，故一审法院对三被上诉人提交的上述证据予以采信，据此认定四人共同买房，以“借名买房”方式将产权登记在上诉人一人名下，并无不当。上诉人辩称“借款买房”，依据不足，故法院不予采信。

二、如果是借名买房，那么房屋比例如何认定？

虽然一审未对三被上诉人提交的该份协议书作出查明认定，但一审基于对四人共同买房的事实所作的认定，且上诉人对自己2011年9月4日发出邮件的事实没有异议，结合邮件所附的附件，在附件中有协议书文本，故一审以该份协议书文本中的四人按资金贡献度按份共有的内容确定了四人的按份共有比例，具有合理性。最后，三被上诉人基于上诉人拒绝承认共同购房而提起本案确认之诉，一审对四人共同购房及对四人的各自产权份额等作出的认定，并不涉及到三被上诉人与上诉人之间的产权变更登记办理，故一审作出支持三被上诉人之诉请的判决，亦无不妥之处。

法律提醒

本案背景是2011年，并不受上海限购政策制约。

目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行，导致借名买房法律风险加剧。主要有：

1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4.房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。

实践中为规避风险应注意：

如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。

　附法条　

《中华人民共和国物权法》

第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十九条：第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

制性规定。

作者简介

胡倩倩

毕业于东北财经大学法律硕士（法学）专业，拥有会计、基金以及证券从业资格证等。曾在某大型国有银行上海市分行任职一年，工作细心、严谨，法律功底深厚，对证券类业务以及婚姻家庭纠纷等法律事务有较为深入的了解。

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