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大家好
今天我们聊一聊沈阳
这个我在一年半以前买入的城市
“我认识所有投资沈阳的人,都失败了。”
这是我的前领导在得知我去年买入沈阳后,说的第一句话。他再担心,担心我会像他认识的其他人那样,折戟沈阳。一年半过去了,从各种数据来看,我当时的选择,尽管并不是那么好,但似乎也还不算差。
虽然数据具有很强的欺骗性,但我们还是可以参考一下:
从数据来看,去年沈阳的房地产市场达到了30%,今年以来,则房价平稳甚至新房房价存在少量下跌。原因不仅是沈阳的限售限购令,也是沈阳核心城区新盘供应不足,于洪、沈北、大东等外环城区占据了销售份额的60%,从而拉低了沈阳均价。
不论你再怎么不待见沈阳,你都不得不承认,沈阳的房价在过去一段时间,确实上涨了。
不论你再怎么高看沈阳,你都必须要承认,沈阳确实存在一些不及其他一二线城市的地方。
这一次,不如让我们放下固有思想,重新认识一下这个共和国长子辽宁省的省会城市——沈阳。
城市
沈阳,简称“沈”,别称盛京、奉天,是辽宁省省会、副省级市、沈阳都市圈核心城市,国务院批复确定的中国东北地区重要的中心城市、先进装备制造业基地和科技创新中心,全市下辖10区、2县,代管1县级市,面积1.29万平方公里,常住人口829.1万人,城镇化率80.55%,是环渤海以及东北唯一的特大城市。
《2018年中国城市商业魅力排行榜》中15个“新一线”城市榜单,沈阳是唯一一个上榜的东北城市。
沈阳目前有两条地铁线,图中红色的一号线,以及黄色的二号线。
图中蓝色的圆圈为沈阳人民公认的商圈,越大,代表着越成熟。以浑河为界,浑河以北是皇姑、和平、沈河、大东、铁西五大老城区,其中以和平、沈河二区最为中心,是老沈阳人公认的区域,商业、教育、医疗最为完善,图中的一二号线交汇处,是青年大街地铁站,这个位置也是沈阳的CBD区域,相当于北京的国贸。
图中红色的圈为沈阳的长白岛,行政规划中属于和平区,2008年建成的北方最大生态岛,属于沈阳的2.5环,为沈阳的“富人区”,集中了目前沈阳最多的高价楼盘。
浑河以南是沈阳的新区,由于市政府的搬入,各种配套资源也在陆续完善。整个区域都在大力建设,其中尤以市政府附近的发展最为抢眼。浑南区域,相当于上海的浦东新区。
房价
作为一个二线的,省会的,东北唯四还算拿得出手的城市(哈尔滨、长春、沈阳、大连),沈阳的一二手房房屋均价,直到现在还没有突破过一万元/平的关口,确实会让很多外地人不解。
毕竟,随随便便一个南方十八线小城市,比如湖州、泰州、海盐、南巡,房价也都轻松过万了。要是再不争口气,沈阳的房价很可能马上就会被因朝韩和解而突遭炒作的丹东超过去。
当然,沈阳也有比较贵的楼盘,比如已经售罄的中航云玺大宅。
但沈阳在售的大部分楼盘,都是万元左右,且多为以下。沈阳与北京等严格限制容积率的城市不同,具有大量的高层住宅及商业,沈阳市政府的也在过去一段时间积极供应土地,比如我的老东家刚以4800元/建筑平方米,总价10.73亿的价格,拍下了位于沈河区,一环内的一块商业、住宅用地,其中容积率大于1.0不大于7.6,商业比例不大于48%。嗯,又是一个高层。
人口
沈阳的房价为什么会这么低?
因为在过去数轮的全国房价暴涨中,沈阳几乎没有涨过。
而沈阳没有涨过的原因有很多的方面,其中最重要的,是人口,乃至人才的外溢。
这不仅是沈阳的问题,也是整个东北三省的问题。年轻人毕业之后都往北京上海跑,往日本韩国跑了,没了人接盘,房价上涨也就失去了原动力。
我是土生土长的辽宁人,但自本科毕业之后,没有在东北工作过一天,连试着找工作也没有过。我高三是在区里唯一的重点高中实验班里就读,全班40个人,留在辽宁省内的只有8人,还有一个是仍在读书。
这就是东北的现状。
谈房地产而不谈年轻人,不谈人口,只谈规划与投资,都是空中楼阁,虚幻得无边无际。一个人口不足的城市,无论有再多的资金、政策、资源,也终将面临崩溃。这样的例子很多,比如今日的燕郊,曾经的海南,以及地球另一端的底特律。
而沈阳,是东北为数不多具有竞争力,人口流入流出情况还说得过去的城市:
东北人口外流得严重,这是事实,但越是外流,流向沈阳这种区域核心城市的人也就越多。东北其他城市的房价已经崩盘好多年了,但沈阳,因为具有区域优势,因为人走了还会有人来,所以它的房价具有基本的支撑。
资金
“振兴东北老工业基地”的口号喊了十几年,但东北越发衰落,“投资不过山海关”,也越来越成为人们的共识。因为东北以大国企、老国企为主,是一个政治决定经济,集体决定个人的地方,在这种地方,资本是非常容易被差别对待的。这不是人的问题,不是沈阳的问题,是东北的问题,是体制的问题。而这样日积月累所养成的大氛围,对商业的发展,最为不利。
辉山,便是一个很有趣的例子。
辉山乳业是中国东北地区乳制品生产商,为中国垂直整合程度最高的乳品公司,总部在沈阳。它既有上游奶牛业务,也有下游乳制品业务,共有三类产品销售:原奶销售,这个既对第三方,如伊利,也对自己内部销售;第二类产品是液态奶,第三类是自有品牌奶粉产品。
同时,辉山乳业是东北最大的民营企业之一,涉及80多家公司,4万多员工。截至2016年12月31日,辉山乳业资产负债率69%,总资产341亿元,总负债217亿元。
做空机构浑水(Muddy Waters)称,辉山乳业至少从2014年开始出具虚假财务报表,夸大资本开支和资产价值,公司主席杨凯转移公司资产,且企业高负债高杠杆,因此该股“基本一文不值”。后来发现,辉山不仅仅苜蓿草造假,还有什么销量造假、产业基地造假、管理成本造假…
在浑水事件之后,辉山港股一度暴跌90%,一小时市值蒸发320亿港元。2017年11月21日,辉山乳业董事长,前辽宁首富,商业巨子杨凯因未履行法院判决近日被辽宁省盘山县人民法院列入全国法院失信被执行人名单。
未来的沈阳若想重生,“公平”、“透明”,必须坚持,壮士断腕的决心必须有,而已然坏掉的名声,也只能通过时间,一点一点地挽回。
结束语
有人认为东北之所以发展不起来,是因为东北太冷了。但是东北的最南端是旅顺,旅顺并不冷,为什么旅顺没有发展起来?这与环境无关。
有人认为东北之所以发展不起来,是因为人不行。但那些有能耐的东北人都奔赴北上广深,去往日韩美了,剩下的人,当然不行,这与人无关。
可是,东北为什么发展不起来呢?你的答案是什么?
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