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四年来首次，房贷利率终于迎来大变局。
8月25日，央行发布新规，房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定：
首套房贷利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加60个基点（5.45%）。
这意味着，继2015年连续五次降息之后，中国房贷基准利率再次发生变化。
首先，可能很多人都不太理解LPR是什么意思，其实就是贷款市场报价利率，以后的房贷，就是围绕着这个来了。
我用自己的语言把这份重磅文件给大家解释下：
1、以前我们买房，参考的就是央行规定的基准利率，然后各个地区根据自己的实际情况，上浮15%或20%。
而这个基准利率，以前基本变化是不大的，很多年一直以来都是4.9%。但是，从2019年10月8日起，就不再是央行规定的基准利率了，每个月的贷款利率银行会根据实际情况进行调整，也就是说，这个LPR利率每个月都会变。
2、那这个LPR利率是怎么来的呢。是由中期借贷便利（MLF）利率加点形成。中期借贷便利是每个月央行主导公布的，说明金融领导们还是保留了一定的利率定价权。
3、这一次的改变，对于最新的房贷利率，几乎没什么影响。最新的LPR市场利率是4.85%，而原来的房贷基础利率是4.9%，降低了5个基点，其实也真的没什么影响。
且不说5个基点的降息，相比25个基点的常规降息来说，可以直接忽略不计。
更关键的是，基准利率是一回事，实际利率是另一回事。
根据央行新规，各地具体房贷利率，由商业银行根据LPR基准利率加点形成。
这里的加点，就是过去的上浮，这意味着实际房贷利率该怎么上浮还是怎么上浮。而基准利率的调整，只是带来名义上的降息，对于实际利率影响不大。
众所周知，基准利率在现实里其实没有多大意义，实际利率通常远远高过基准利率。
从2015年开始我国房贷政策基准利率就维持在4.9%的水平。但现实里，几乎所有人都享受不到这一政策福利，实际房贷利率往往上浮10%乃至30%。
3、以前已经办理好贷款的，没有什么影响。按照央行的说法，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。这就意味着，新规只对10月之后的新增住房贷款有效。
4、利空影响最大的其实是像上海这样首套房贷利率还打95折的城市。根据规定，未来，房贷利率只能加点上浮，不能再进行打折。如今上海的95折房贷，以及过去许多城市的85折房贷，或将统统成为历史。
央行明确规定，首套房贷利率，不得低于LPR市场利率。以前房贷利率还有打折之说，未来LPR就是最低的下限。
这个规定当前看来影响不大，但未来如果楼市下行，市场转为宽松，影响就会比较大。
记得在2015年和2016年，当时楼市不景气，当时很多朋友办理房贷甚至可以打到85折，如今，这些打折统统取消了，LPR就是最低的下限。
5、在前几天的央行会议上，负责人曾明确指出：房贷利率不会降。
其实，我一直觉得房贷利率并不高，而且，这是政府给你的福利。你真的找不到什么贷款是可以让你贷30年的，而且现在的实际通货膨胀又很高，不要说30年，10年后当下的现金很可能贬值了30%都不止了。
6、很多人会经常说，房贷上浮到了基准利率的20%、30%，实在太高了。但如果对比2018年的四季度，其实你会发现现在基本平稳。
现在的基准利率是历史最低点。过去历史上除了2009年周围房贷可以打7折，基本都在85折左右，计算一下，按照2012年基准利率6.8，当时的房贷首套房执行利率基本都在5.8左右。（大家可以看下表）
相比2017年，现在房贷执行利率的确明显上涨，但如果拿到历史看，现在的利率并不高。
总结一句话，从目前看，新的规定对于大部分城市的房价，其实真没什么影响。实际利率可能会有调整，但不管是涨还是跌，幅度都是很小的，对比房价的涨幅看，当前的利率，还很便宜。