房贷利率上调了_房贷利率会不会下调

3.

脱实入楼，按揭利率成牺牲品

记得今年5月份之前，按揭利率上浮幅度不断下降。当时就有判断，年中6-7月份将有望继2016年后，再次出现首套房贷款优惠利率。但不成想，6-7月份却迎来了利率"V型反转"。为什么会出现这种情况呢？原因就在于，资金"脱实入虚"之严重，超出了管理层的预期。

去年，金融整顿的力度很大，去杠杆，整顿影子银行，金融大鳄被抓，银保监合并（监管险资和信托资金进入楼市），目的在于构建资金和楼市的防火墙，打通资金和实体的渠道。"堵住后门"，正门可以开了。于是，此后国家多次开启定向降准降息，央行在公开市场也净投放。

成果怎么样呢？我们看看数据。7月份，各项人民币贷款一共1.06万亿，居民中长期贷款4417亿占比超过40%。如果考虑到居民短期贷款，很多也是拿来付首付，意味着过半贷款给居民买房了。贷款投入实体有多少呢？6-7月份，企业新增中长期贷款占比分别仅为23%、28%。

4.

这个锅，不该按揭来背

一方面，PPI（工业生产价格指数）不断下跌，出口形势越来越严峻，基建方面的"城投贷"被严格限制，实体企业本身的贷款需求也比较弱；另一方面，出于盈利考虑，银行也不太愿意把资金投放给实体企业。所以，投向实体的新增贷款占比下降，这是供需两方面影响的结果。

但是，房地产则不同了。调研显示，各地对房地产的依赖，到了史无前例的地步，各种托底政策不一而足，典型的就是各地屡屡上演的房价"下跌未遂"，国企给土地市场撑腰等等。加上，稳字当头，"稳地价、稳房价、稳预期"上升为楼市的顶层战略，被市场解读为最大的政府托底。

于是，银行按揭贷款作为优质业务来开拓，而符合"四三二"条件的大中房企开发贷款（四证齐全、30%资本金到位、二级资质），银行也愿意争取。实体贷款占比下降，而地产贷款占比反弹，看上去地产挤占实体资金，这是按揭贷款收紧额度、利率反弹的主要考虑。管理层认为，房地产占用了太多的信贷资源。"不把房地产当作短期刺激经济的工具"，也是给市场传达信号，信贷资源不能过多投入地产。但是，实体贷款需求低迷、贷款供给利率高，也不容忽视。

5.

LPR来了，按揭利率还会上升吗？

另外，银行确实给实体的贷款利率偏高。目前，在商业银行发放的三大类贷款中，票据利率平均是3.64%，而居民房贷平均利率是5.53%，而代表企业贷款成本的一般贷款利率为5.94%。也就是说，企业的贷款成本是最高的，即便居民房贷利率上浮20%，也要比实体贷款的利率低。

近期，央行推出了贷款市场报价利率（LPR）。贷款利率报价基准，按照中期借贷便利（MLF）利率加点形成。MLF是央行提供中期基础货币给商业银行，调节银行中期融资成本的货币政策工具。事实上，这就是在打通央行从"宽货币"向"宽信用"的传导渠道。也就是说，未来央行公开市场操作，降低MLF，而LPR盯住MLF利率，并最终降低企业融资成本。

因此，未来银行中期融资端的成本会走低，实体贷款成本也会下降。当然，这个政策针对的是实体企业融资，不会对按揭贷款有利好。而且，近期国家在夯实资金和楼市之间的"防火墙"。但间接来看，银行融资成本降低了，钱便宜了，按揭利率自然会受益，至少上涨的慢一点。另外，实体融资渠道畅通了，实体贷款回升了，按揭贷款也就不必再受规模限制了，利率反弹的压力也小了。而且，首套房利率上升不符合"房住不炒"、不符合支持合理需求，保持楼市稳定的大政方针。因此，按揭利率反弹，这只是短期内的权宜之计。

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