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摘要
根据最近的股价，我们在房地产投资信托基金中选择最多的是AMH、SUI和ELS。
今年秋季，单户住宅房地产投资信托基金(reit)的涨幅刚刚超过目标购买范围，但随后又大幅回落，看上去很便宜。
单户住宅房地产投资信托基金(reit)下降的原因，是对2018年NOI增长指引的负面修正。我们预计2019年压力将有所缓解。
房地产投资信托基金一直是长期积累财富的绝佳领域。目前股价并不便宜，但估值也不高。
分散化是好事，但投资者不应该为了研究不同行业的不同公司而发疯。
今天我们有3个买入评级。
我们目睹了圣诞节前股市的大幅下跌，随后几天股市出现了相当大的反弹。股市的下跌和随后的反弹打击了大多数行业，不过显然并没有对所有股市造成同等打击。
以下图表来自REIT论坛的普通股电子表格，显示了当前相对于我们目标的价格:
当我们提供这些更新时，投资者必须明白，我们的评级和投资选择取决于“相对估值”，这一点很重要。我们想要单独考虑一只股票相对于同类股票是便宜还是昂贵。
我们将在上面的图表中超过3家公司。
公平生活方式
公平生活(ELS)是第一个人造住宅公园reit。它们的FFO市盈率往往高于任何其它类型的房地产投资信托基金。他们为什么得到这么高的溢价?除了ELS拥有完美的资产负债表外，人造住宅园区在同物业NOI方面也表现出非常强劲的增长。
他们能够以稳定的速度提高租金，在入住率方面表现得非常好，对建造工业园区的限制使他们免受竞争的影响。ELS略高于我们的目标，但流动性可能比你预期的86亿美元普通股市值的REIT要弱。这意味着投资者偶尔会抛出低价格的限购单，因为日内价格看起来可能比长期图表显示的波动大得多。
MH Park reit占据主导地位:
阳光社区
Sun Communities (SUI)也在快速增长，目前价格更有吸引力的房地产投资信托基金(REIT)价格上涨1.6%，因此差距很小。就像ELS一样，他们在增加NOI方面做得非常好。
虽然他们所在社区的NOI在2009年几乎没有增长，但仍然是增长的。这使它们远远领先于大多数其它行业。
一些投资者不喜欢SUI，因为他们的股息收益率只有2.82%。然而，他们0.58的派息率相当低。该比率略高于0.53的公平生活方式比率，但在房地产投资信托基金(REIT)行业则非常低。当投资者说他们只关心股息收益率时，他们忽略了谨慎管理投资留存现金所带来的增长。MH park reit有非常有吸引力的机会对这些现金进行再投资:
尽管新发展项目受到分区当局的严格限制，ELS和SUI还是成功地获准在其社区内进行扩建。这些投资的未杠杆IRR(内部收益率)是例外。唯一可能的原因是他们已经拥有土地，只需要创建新的护垫。租赁者为实体结构买单，所以SUI和ELS的投资更少。
AMH
美国房屋4租(AMH)是一种单户住宅REIT。他们正在取代典型的租赁业主，后者将拥有1到4套住房。AMH得益于显著改善的规模经济。它们保持着投资级资产负债表，并将绝大部分现金流进行再投资。因此，许多习惯于单户出租的投资者可能一开始会被1%的股息收益率吓跑。它的派息率约为0.17，是我们承保的所有房地产投资信托基金中最低的。
不过，过去几个月，以AMH和邀请屋(INVH)为主的独户REIT行业受到的冲击，比多数REIT要大得多。问题不在于它们的股息收益率。这一问题是对盈利增长的预期明显减弱。每股FFO的增长是由“核心NOI”的增长驱动的。具体来说，分析师希望看到“扣除资本支出后的核心NOI”出现增长:
2.5%到3.0%的增长率不算“坏”，但也不是分析师们所希望看到的。在几个月前的一次更新中，AMH在这条线上的增长率为3%到4%。
分析师倾向于过多地推断趋势。因此，他们对2017年的单户住宅房地产投资信托基金过于乐观，而现在又过于悲观。当你在电子表格中输入一个新的增长率并希望计算机能够处理评级时，就会发生这种情况。
相对估值的重要性
新接触“相对估值”概念的投资者应该记住，与其他可比股票相比，考虑每种投资的重要性。当决定一支股票是否是一项好的投资时，拥有几个同行的坚实知识基础是非常有帮助的。
对于许多受欢迎的分析师来说，这是一个缺陷。由于涉及的领域太广，他们没有足够的资源深入研究每种股票。即便是一份出色的初步报告，也缺乏后续行动，无法保持在细分领域的领先地位。或许同样危险的是，许多投资者在自己做所有研究的同时，也会指导他们的朋友进行多元化投资。多样化是伟大的。要实现多元化，有三种选择。
1.每个行业都找一个分析师(对一些投资者来说太贵了)。
2.选择个别行业进行研究，而研究这些行业的分析师则使用etf。
3.在没有任何专业帮助的情况下，试图了解不同领域的几只股票的最新动态，会让你发疯。
许多投资者建议他们的朋友使用选项3，这通常是最糟糕的选择。这是许多投资者表现不及股市的一个主要原因:
REIT指数年化回报率为9.1%，标准普尔500指数年化回报率为7.2%，但投资者平均回报率仅为2.6%。
在REIT论坛上，我们的覆盖范围有限。一些投资者更喜欢获得“更加多元化”的服务。实际上，他们希望从选择选项3的分析师那里购买研究。这看起来是个不错的选择吗?
最后，我们想通过展示相对估值的有效性来结束2018年。投资者应该考虑以下两点:
如果该股看起来相对于同行便宜，但孤立来看价格昂贵，那么该行业可能估值过高。我们可能希望减持该行业的权重。
如果股票相对于同类股票看起来很贵，但单独来看很便宜，那么最好检查一下同类股票，并购买其中一只。
我们发现相对估值在预测回报方面非常重要。我们在2018年6月27日为用户写了一个快速更新。
在那篇文章中，我们写道:
目前公寓reit的首选是AvalonBay (AVB)、Equity Residential (EQR)、Essex (ESS)和AIMCO (AIV)。虽然AIV和EQR的价格略低于目标价格，但AVB和ESS的价格仅略高于目标价格。
我们也看好SUI和ELS。这给了投资者6种选择。其业绩(股息+价格变动)如下:
我们不能抱怨这些reit的结果。每一笔交易都带来了稳定的价格表现，与支付的股息同步。
在相同的更新中，我们将Camden (CPT)、Mid-America Apartment (MAA)、UDR (UDR)、INVH和AMH列为不太吸引人的5个选项。
那天我们觉得5个不太有吸引力的选项中，UDR是我们过早下调的那个。不管怎样，对相对估值的关注(以及一点点运气)使得前7名的6位选手都进入了前7名。这比我们预期的要好。
或者，投资者可以看看自我们10月8日更新以来的回报率。在那次更新中，我们的买入评级降至3个，分别是AIV、SUI和ELS。考虑到该行业的困难，这3家公司的表现是合理的:
在这篇文章中，我们还讨论了UMH Properties (UMH)，我们认为它是一个非常劣质的人造住宅园区REIT。现在，它们的价格可能恰当地反映了这些缺陷。由于过度的杠杆和管理层的其他选择，我们很少覆盖UMH。我们10月8日的更新提供了一些关于UMH缺陷的清晰信息。
包括UMH在内，本文还讨论了另外9个房地产投资信托基金:
我们最终为那篇文章获得了3个买入评级，从那以后，这3个评级都进入了前4名(在12个评级中)。
使用相对估值的缺点是，那些在任何时候都不愿出售股票的投资者，只会在进入公司并在股息再投资期间受益。对于股息再投资，理想的做法是将股息以现金形式支付，然后用这些现金购买最便宜的房地产投资信托基金的股票，只要佣金不重要。相对估值的好处集中于在给定的时间内，在一个行业内选择合适的股票。如果出现长期的根本性转变，投资者将希望进行相应的重新配置。
当有多个高度可比性的投资时，这些技术的效果也最好。投资者或分析师无法有效地利用这些技术在烟草公司和金矿公司之间做出选择。它绝对依赖于拥有多家极具可比性的公司。这是我们关注reit的一个主要原因。他们是这种估值的理想人选。另一方面，拥有巨额研发支出的公司不太可能达到这样的可比性，即使它们在同一个行业。
或许最值得注意的弱点是，许多人声称自己在使用相对估值，但实际上并没有这么做。如果分析以股息收益率或FFO倍数结束，而不是从这里开始，这类似于把一个仰卧起坐称为锻炼。遗憾的是，许多熟知房地产投资信托基金的投资者只是宣称，他们希望获得最高的股息收益率。那些相信自己通过计算出哪个数字(股息收益率)更大而获得了更高回报的投资者，往往会大声说出自己的选择有多糟糕，以及这不是他们的错，而是管理层的错。他们错了，但是他们也很大声。
我们对AMH, ELS和SUI有买入评级。我们不会被他们的低股息收益率所愚弄。我们可以看到，管理层正在有效地对现金流进行再投资，以推动更快的增长，而不是以股息的形式支付。
我们希望2018年对你们来说是美好的一年。我们期待2019年!我们想知道你在评论中期待2019年的REIT是什么。
本文作者：Colorado Wealth Management Fund，华尔街那点事（公众号：meigushe）www.meigushe.com
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