目前广州南沙、增城、黄埔部分新房供给量较多的区域都在搞降价促销。特别是增城，个别楼盘优惠甚至高达20%以上。

降价正在由点到线。

郑州北区融创占地高达9000亩的项目降价，从平销期的13400元/㎡，直降到10000-11000元/㎡。

武汉某楼盘原价3.2万/㎡，现在2.2万—2.4万/㎡就能买，每平米最高降了8000元/㎡。

天津团泊的富力新城被曝出悄悄降价，价格从一万直接撸到六千多，直降1/3，离腰斩已经不远了……

房企都在准备过冬，刚入秋就开始“抢收”了。像恒大就提前大半月启动了全国性的大促销，最低折扣达到7.8折。以价换量。

好些房企开发商都在面临现金流的终极考验。这背后，是许多房企融资成本高的命门。

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今天，国家正在严控信贷资金流向房地产。多数房企融资成本超过5.5%，恒大、荣盛、泰禾等更是超过8%。

更要命的是，海外融资成本也已骤升，2019年以来，房企计划发行的海外债数量、规模均创同期历史新高。泰禾更发出15%的超高利率美元债。

在高层明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，有人预计楼市收紧的政策在未来2-3年内都不会有大的改变。

“房住不炒”仍在持续，负债率、融资成本可能成为房企“生死线”，由此出现的项目转让、并购会更加频繁。

今年8月以来，房地产领域的企业产权转让较今年前7个月密集不少。

不少央企和国资，开始出售旗下房企。例如，中国航天科工集团有限公司近日拟挂牌转让陕西航天地产的100%股权及2.41亿元债权。

河南中新置业有限公司的51%股权也以1元的“白菜价”被挂牌，目前由中国电建旗下企业持有。这家河南公司目前营业收入为2.35亿元，净利润亏损2211万元。

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房企日子不好过，连带着，土地拍卖流拍现象也增多了，溢价率连续3个月下滑，其中不乏优质地块低溢价甚至底价成交。若不加以改变，势必会对不少地方的土地财政造成影响。

不过，对地方政府而言，“护盘”的招数有限——

放宽限购、限价等手段根本行不通，一旦冒头，就会受到舆论强烈关注，好些放松政策出现了“一日游”，就跟打地鼠一样。

因此，像合肥、临沂这样，把房地产领域的有限资金引向一手楼市，不失为“护盘”的手段之一。理论上讲，二手房停贷后，更多人会去买一手房，从而推动土地市场的交易。当然，效果还有待考验。

上半年，很多省份已经完成了棚改年度目标，下半年棚改靠不住。深耕三四线的房企，可以说是压力山大。

融创中国表示，公司坚决不以预期房价上涨为假设来拿地，仅在土地市场出现短期低位时在核心城市审慎补充了价格合理的土地。

融创账面现金1380亿元，刚性到期的有息负债约442亿元，流动性算是较为宽松。即使如此，从5月开始也不再通过招拍挂方式获取土地。

另一位“好学生”万科也相当稳健，持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。

在行情不好的时候，大家都会盘点一下家底。只有现金流充裕的房企大鳄，才有可能逆势拿地，在所有人恐惧的时候贪婪，大步甩开距离。

过冬，还是抄底？对房企，对个人投资者都是一样的道理。

楼市调控之际，我们的投资一定要回归核心城市群，远离郊区和概念性新区，牢牢抓住一二线城市人口、资源富集的核心区。

我们在之前的文章就分析过，当前的城镇化进程中，中小城市正在衰败。国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》首次提到“收缩型城市”，并要求收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量、盘活存量。

而且，今年4月份中央印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确放松户籍制度，更是表明中央要培育大都市圈的态度。未来只有大都市圈才是赢家。

闭着眼睛买房的时代真得已经过去了。今年7月，重庆原市长黄奇帆在世界华人不动产学会上发表演讲时就说，房价暴涨已成历史 但这三个地方还有机会：

一个是中心城市，第二个就是大都市圈，第三个热点地区是城市群。

在这个楼市分化的时代里，我们的投资，一定要跟着国家政策走，一定要押注在不断虹吸人口的一线城市，强二线城市或者大都市圈里。

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