二手房贷款办不下来算违约吗_二手房买卖合同已经签了,贷款下不来

案情还原：

2016年，程女士与沈先生签订房屋买卖合同，将其名下一套房屋卖给沈先生，房款总价为700万，定金30万，首付款312万，贷款250万，剩余108万余款于过户当天以资金监管方式支付。

沈先生支付了定金和首付款，但贷款未能如期获批，双方也并未如期办理房屋过户。程女士向沈先生发出解除合同通知，沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了，故诉至法院要求程女士继续履行合同，同时明确表示愿意一次性支付剩余房款358万。

程女士提出反诉，认为沈先生未在约定日期支付资金监管款项构成违约，要求解除合同。

案情分析：

沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致。因双方一直未签订资金监管协议，也并未在约定日期实际办理过户手续，故沈先生未支付资金监管款项并非单方违约，涉案房屋的买卖合同应当继续履行。但过户义务为双方义务，并非程女士的单方违约，因此对沈先生要求支付违约金的诉讼请求不予支持。

法院判决：

最终法院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万，程女士配合沈先生办理房屋过户。

判决依据：

《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”而限贷等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻，不属于不可抗力。

对购房人的建议：

建议事先准确掌握房产信息，注意证据留存。在购买二手房前，要认真审查房屋的房产证，看所载产权人与出售人身份证是不是一致、是否存在抵押登记；同时还要看卖方人的户口本，看其婚姻状况、迁出户口后是否有落户地址；此外，还要看房子，是卖房人自住还是出租中。最后，买房还需去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等。如果需要，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

通过中介签订购房合同的，需要注意审查合同与补充协议约定的付款、贷款、过户、腾房等流程是否明确，没有歧义。对时间节点要合理规划，约定在合同上，避免推诿扯皮。同时尽量约定每种履约行为的违约责任。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。最后要注意证据固定留存。比如对房款的转账记录短信记录等。