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一、借款
2013年6月,王某因资金周转找到了在金融放款公司上班的刘某借款200万元。刘某表示可以找人帮助贷款。
二、房屋抵押
随后,刘某将金某介绍给了王某。2013年7月,王某与金某签订了《抵押借款合同》,借款金额200万,借款期限6个月,月息4.9万,并以自己的房屋做了抵押。经过评估,王某的房屋价值300万。
三、委托公证
借款期满,王某未能如期偿还本金,因金某每月收取的利息太高,王某希望将贷款倒贷到银行。刘某就让王某出具委托卖房手续作为担保。同时,刘某出具不会出售房屋的《承诺书》。同日,双方做了委托公证,如果不能还款将出售房屋。此后,双方口头约定以房抵债才可以解除原来的抵押。为了房屋变现,双方共同前往公证处将《授权委托书》进行公证。
四、第一次房屋买卖
2016年4月,刘某以王某的名义将涉案房屋以200万元出售给自己妻子孙某。双方签署《房屋买卖合同》,并一次性支付全部购房款。
五、第二次房屋买卖
7月,孙某与朱某签订《房屋买卖合同合同》,总价350万,首付70万,贷款280万。
六、第三次房屋买卖
9月,朱某与李某签订《房屋面买卖合同》,总价200万元,双方没有约定资金监管。
七、买房人上门要求腾房
在此期间,王某一直居住在涉案房屋。直至2017年10月,李某才上门要求王某限期腾房,王某这才得知自己的房子早已经被朱某卖与他人且不止一次买卖。
八、法院认定
此案,经过法院审理认定,虽然王某出具了一份委托书,委托刘某处理房屋买卖事宜,并进行了公证。但在出具公证的同时也出具了不出售该房屋的《承诺书》,应当视为其自愿放弃了出售房屋的代理权,其在没有代理权且王某不知情的情况下,将涉案房屋以低于市场价出售给自己的妻子,且该行为未经过王某追认,对王某不产生法律效力。因此,双方签订的协议并非当事人真实意思表示,刘某也未举证证明支付了合理的对价,其行为属于恶意串通损害王某利益,该协议应当被认定无效。
现没有证据证明孙某,朱某,李某为善意相对人,亦没有证据证明其均支付了相应的房款,各方交易的房屋价格明显与市场价不符,存在恶意串通的主观故意,且涉案房屋一直由王某居住,王某系与涉案房屋具有直接的利害关系人,故双方签订的协议无效。
张立军律师 ,北京市京师律师事务所,西南政法大学硕士,专注民商事诉讼、公司治理法律事务。
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