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很多人在付首付买完房后,后期资金充裕或者手里有闲置资金,想要提前还房贷,这时就会涉及到提前还款的问题。什么是提前还款呢?提前还款需要注意什么?在什么时候还比较合适呢?今天我们就来解决一下你的这些问题。
一、买房时贷了70万元,刚刚结婚,手里有20万元礼金,提前还贷合适吗?
提前还贷是合适的,但是也要看准时机。如果你是等额本息贷的款,最好在还款过半之前还,因为还款过半之后,利息基本已还完,提前还款效益低;如果是等额本金还款,最好在还款三分之一之前还,如果提前还款在已还贷三分之一之后,月供构成本金多利息少,提前还款省的少。
例:按照商业贷款方式,若贷款总额70万元,按基准利率4.9%上浮15%计算,贷款30年,等额本息和等额本金的初始月供、利息分别如下图所示:
通过贷款计算器计算,可以看出,在还款初期,不管是等额本息还是等额本金,刚开始还款时先还的利息比较多,以后每一期,利息会变少。所以到中后期,当所还的本金超过利息时,所节省的利息就会变得很少,提前还款的意义不大。
那么在前期还贷和后期还贷,所还的利息能差出多少呢?通过贝壳交易中心提前还贷计算器计算,我们也可以看出,若按商业贷款方式,贷款总额70万元,按基准利率4.9%上浮15%计算,贷款30年,按等额本息部分还贷方式计算,首次还款在2016年8月,3年后,在2019年8月提前还款20万元,选择月供不变,年限缩短的方式,可节省利息41.98万元;如果在20年后的2036年8月,可节省利息9.34万元。这种情况下,前期比后期还贷能多省32万多元的利息。况且按照现在的房价估算,购房者的贷款总额往往会超出70万元,这种情况下,相差的利息可不止这些。
所以说如果你还在还款初期,并且手里有储蓄,想要提前还贷,那就不要一等再等啦,抓紧还贷吧!
二、提前还贷是减少月还款额好,还是缩短年限好?
一般情况下,提前还贷选择缩短还款年限比较好。若按商业贷款方式,贷款总额70万元,按基准利率4.9%上浮15%计算,贷款30年,按等额本息部分还贷方式计算,首次还款在2016年8月,3年后,在2019年8月提前还款20万元,选择月供减少,年限不变的方式,可节省利息18.90万元,选择月供不变,年限缩短的方式,可节省利息41.98万元,两者相差23.08万元,所以提前还贷选择缩短年限的方式能够节省比较多的利息。
三、刚买了房子,手里有多余资金想提前还贷,可以还吗?
可以提前还贷。但是,一般贷款合同中都会禁止在约定期间内提前还款,该约定期间称为锁定期,大部分银行是3年内提前还款要付违约金,所以提前还款需要避开锁定期。
还有哪些你不明白的问题,仔细的阅读以下提前还贷小贴士就可以啦!
提前还贷指借款人将自己的贷款部分,在贷款年限未到期之前先行偿还贷款的行为,提前还款一般有以下几种方式:
第一种:一次性还清,即客户将剩余的全部贷款一次性还清。
第二种:部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。(节省利息较多)
第三种:部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。(减小月供负担,但节省程度低于第二种)
1、提前还款要问清,小心要付违约金:
一般贷款合同中都会禁止在约定期间内提前还款,该约定期间称为锁定期,大部分银行是3年内提前还款要付违约金,所以提前还款需要避开锁定期。
2、提前还款要预约:
咨询银行最近一次提前款的日期,办理提前还款预约手续,一般是电话预约后,携带贷款合同、身份证、足额还款资金,在指定还款日期办理还款手续。(提前还款不是说还就让还的,要等排期)
3、一次还清要解押:
一次性还清贷款,要询问银行什么时候可以出具“解押材料”,拿到解押材料去房屋产权交易中心办理解抵押手续。
提前还款是节省利息的一种方式,但是并不是所有人都适合提前还款的,以下三种情况不适宜提前还款:
1、本息还款已过半,利息基本已还完,提前还款效益低
当时贷款采用的还款方式是“等额本息”的话,进入还款阶段中期后,月供的构成中,大部分都是本金,提前还款的意义已经不大了;如果消费者资金不是很充裕,可以不急于提前还款,特别是进入还款后期,也就没有必要动用集中的资金还款,这样既打乱了理财计划,又不利于资金的有效使用。
2、本金还款已过三分之一,月供构成本金多利息少,提前还款省的少
当时贷款采用的还款方式是“等额本金”的话,即还款期已经达到1/3,在月供的构成中,本金开始多于利息,如果这个时候进行提前还款,那么所偿还的部分其实更多的是本金,这样就不利于有效的节省利息。
3、投资收益率高于贷款利率,无需提前还款,合理安排资金享收益。
如果你有更好的投资理财渠道,而且资金运作能力比较强,可以获得更高的回报率,资金所产生的收益,高于提前还款所节省的利息,那么从发挥流动资金的效用看,没有必要把资金用于提前还款。
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