2

未来产业迅猛发展

如果说“科技是第一生产力”，那么高新技术产业就代表了未来的生产力和竞争力。

前一阵子中美贸易战，显现出中国在很多关键技术节点上依然受制于人，国与国的竞争，终究还是靠硬实力！

而粤港澳大湾区就以深圳为核心聚集了大量的未来产业，如：

华为的人工智能芯片、大疆的无人机、腾讯的无人驾驶汽车

这些代表未来、创造出绝大财富的公司都扎堆在深圳，深圳的房价能不高吗？

3

产业内部合作及转移

粤港澳大湾区的意义，就在于区域内的城市协作，每个城市的功能特色都不一样，这是产业合作的基础。香港可以提供资金，深圳进行研发，东莞中山负责生产，广州提供贸易平台等等。

除了功能互补，大湾区正在发生的很大变化就是产业转移。

大湾区内第一梯队城市会集中资源和精力发展金融服务、科技研发等高附加值的行业。低附加值的生产制造产业会向第二三梯度城市转移。

粤港湾大湾区正在飞速发展，但绝不是平均发展，在粤港澳大湾区规划出台之际，要投资粤港澳大湾区，就必须找到最有价值的城市和片区！

粤港澳大湾区的面积是5.65万平方公里，香港的面积是1104平方公里，深圳是1997平方公里。由于“香港+深圳”的面积还不到广州的一半（也不到上海、天津的一半），所以港深事实上可以看做一个城市。

通过简单计算我们就发现，大湾区一共汇聚了26.35万亿的资金，但在广深这个狭窄区域里（占大湾区面积的5.5%）汇聚了大湾区63%的资金。

很显然，“港深”是大湾区绝对的中心。

另外两项指标也支持了这一点：

第一，在刚刚公布的“财富世界500强”名单里，深圳汇聚了7个世界500强总部（平安、华为、招行、万科、恒大、正威、腾讯），香港汇聚了6个（华润、联想、来宝、友邦、怡和、长和），广州2个（广州汽车、南方电网），佛山2个（碧桂园、美的）。

第二，深圳和香港都有世界级的股票交易所，其总市值、流通市值、IPO数量和金额，都位居世界前列。其中香港，还是全球公认的四大金融中心之一。

此外，香港和深圳都是航运中心、物流中心。集装箱港口吞吐量，分别位居世界第五和第三。（上海第一，新加坡第二，“宁波+舟山”第四）

二、深圳正在赶超香港

北京和上海已经超过了香港。下一个真正超过香港的，将是深圳。

这不仅仅是指GDP，那玩意充满了水分，意义不大。主要看的是：第一，资金竞争力；第二，人口竞争力；第三，科技竞争力。

2000年末的时候，香港汇聚的资金总量是3.69万亿，广州是0.62万亿，深圳是0.32万亿。当时香港是广州的6倍、深圳的12倍。但16年下来，到了2016年末，香港只有深圳的1.55倍，而深圳反超了广州。

今年上半年，深圳“资金总量”的增速超过10%，是“北上港深广”五大一线城市里增速最快的。

深圳的PCT国际专利数量，已经连续16年全国第一，而且基本上占全国一半，远远超过香港。

此外，如果你研究一下那份进入2017年世界500强的企业名单就会发现——广州的恒大，刚刚把总部迁到深圳；而“香港的华润”，也在把总部的很多部门迁往深圳。未来华润在香港，只会保留一个象征性的总部。至于联想，那本来就不是香港的企业，是北京的。而李嘉诚的“长和”注册地已经搬离香港，整个家族也在淡出。

所以，用不了几年，香港的世界500强总部数量将跟深圳差一大截，完全不是一个等量级。事实上，深圳拥有的500强总部，已经相当于印度；深圳获得PCT专利的数量，也超过了世界上大多数国家。

目前深圳和香港之间建立了两个合作区：在前海，是香港向深圳传授金融开放和管理经验；未来在河套地区，将是深圳带着香港一起搞高科技。

三、东莞、惠州和中山都将显著受益

由于上海和上海自贸区的存在，金融上的开放很难率先在粤港澳大湾区（主要是前海）取得重大突破。所以，未来最值得期待的大湾区项目，恐怕还是基建方面的。

港珠澳大桥已经基本上建成，所以在粤港、粤澳、港澳之间，大项目不多了。也就是香港高铁，以及修建连接深圳机场到香港机场的海底通道。意义更为重大，并将影响到格局和资产价格的项目，恐怕主要在内地城市之间。

我个人觉得，大湾区最值得期待、最有价值的项目，大多都围绕着深圳和临深城市之间。比如深中通道、深中地铁，以及深圳和东莞、惠州之间的城际铁路、地铁等等。

为什么这样说？原因很简单，香港澳门和内地之间受制于一国两制，其海关有阻断人流、资金流的重要作用。基础设施再便利，很多要素也无法流动。但广州、深圳这两个大城市，跟周边城市是无障碍流动的。

相比广州，深圳面积更小，只有广州的三分之一不到。此外深圳汇聚的经济动能（以“资金总量”为标准）是广州的大约1.4倍，自己面积太小无法承载，只能外溢。在这个过程中，东莞、惠州和中山都将显著受益。事实上，在这些城市新房成交量上，60%都是深圳客在买。

广州总量偏小，面积偏大，能外溢的因素不多。所以，即便周边城市跟广州实现更加便捷的互联互通，恐怕还是被“吸走资源”的机会更多一些。

四、最受益的城市：东莞和中山

粤港澳大湾区，将给所有的区内城市都带来红利，这是毋庸置疑的。但哪个城市获得的机会更大？我的最新看法是东莞和中山，其次是惠州、佛山、珠海等其他城市。

原因很简单，东莞和中山这两个城市占有地利。

中国5大一线城市，3个在珠江口。能夹在三大一线城市之间的，只有东莞。所以东莞是左右逢源的城市。其西部区域（比如虎门），正好地处粤港澳大湾区黄金轴线上，这个轴线从香港开始，途径蛇口半岛——前后海——宝安中心区——深圳机场——虎门，最终抵达广州南沙、广州市区。而东莞的西部，恰恰在黄金轴线的中间位置。

未来，随着深中通道通车，特别是深中地铁建成，中山翠亨新区和深圳宝安中心区将实现同城化，地铁通勤时间不过20多分钟。即便是中山市区到前海，也不过50分钟左右。这样，中山将越过珠江口，成为半个“东岸城市”，其距离深圳繁华市区的距离比惠州近很多。

通过上述分析我们可以看出来，未来能给粤港澳大湾区带来资产价格大变动的项目，基本上都围绕着深圳。原因很简单，深圳抓住了科技创新和金融两大行业，都正在做到极致，所以是区域内当之无愧的经济发动机。

在背后发挥作用的，是市场机制、民间力量。

这对于中国是非常宝贵的经验，也是将来粤港澳大湾区最有价值的地方。

五、价值爆发：5万+城市越发增多

一段时间以来，基于粤澳港大湾区各城产业发展、交通同城趋势，不同区域市场间已经形成各自的价值特点。

从上面的房价图中也可以印证阿方的一些观点：

观点一：粤港澳湾区的未来看珠江口，呈A字形布局

观点二：珠江口的未来看珠江东岸，南沙—虎门—滨海新区—空港—前海构成黄金轴线

观点三：珠江东岸的黄金洼地在长安虎门

观点四：南沙是珠三角几何中心，未来或成珠三角中心

这几个观点其实也间接回答了很多问题，比如买东莞好还是惠州好，广州买房买哪里等等。

粤港澳大湾区时代已经来临，该如何去寻找大湾区的价值洼地，首先我们可以从粤港澳大湾区版图一探究竟！