万科与保利地产对比_保利地产股票值得买吗

地产回顾

今年无论是实体二手房，还是相关的股票，整年都是凉凉的节奏。

不过，虽然整年来看已经凉凉，但是10月中下旬之后，地产迎来了一波强劲的反弹，以万科为例，10月中旬低点到现在为止已经涨了33.97%。

这涨幅堪比这一轮反弹先锋证券股。

但是，虽然涨了这么多，从年初看来，地产今年依然过得挺一般。

在2019年到来前，老严今天给大家总结下地产目前的一些投资机会和当中存在的预期差。

地产的未来

目前笼罩地产行业主要有三个预期，政策的打压，城镇化率走高，高房价下需求的透支。

这是笼罩在地产头上的三朵乌云。

政策的打压很明显是一个短期打压，而且并不能解决长期需求的问题，所以我们的行业分析着眼点应该是后两点。

首先我们先看城镇化率的问题，大部分人可能觉得当下中国已经发展得非常快。

然而，实际上我们国家在2017年的时候城镇化率还只有58.52%，而旁边的日韩则已经达到80%。

韩国的城镇化率从1980年时候的56.42%到2000年的80%，总共花了20年的时间来提升。

因此，参考邻国的进程，我们未来八年的城镇化率，大概会从58%去到68%。

这是城镇化的主线。

那么，在这主线下，会怎么影响我们的地产市场？

我们可以进一步看人均居住面积。

这是日韩城镇化最后阶段的人均居住面积变化，其中韩国从2006年的26.2增长到2014年33.5，平均每年增长0.91平方/人。日本则是从1998年的32.1上升到2013年的38.7平方/人，年均增长0.44平方。

而当前我们的人均居住面积为37.5，考虑到城镇化还在，如果参考日本的增长速度来算，那么未来8年我们平均每年会增长0.4平方。

同时，结合我们国家的人口发展计划，到达2025年，我们的总人口将达到14.25亿，因此，地产未来8年的整体增长空间则如下。

看上去这个数据相比起过去几年的销售数据出入比较大，这是因为我们的人均住房建筑面积里面有相当一部分的水分是一些20年前的老破小房子以及一些小产权房。

实际上如果从1998年开始计算的商品房销售面积是远远低于这个数的，1998年的时候商品房销售面积只有1.2亿平，05年的时候到达5亿平，10年的时候到达10亿平，17年的时候到达16亿平。

所以实际需求量来看，保守预计地产市场是可以跟过往几年的销售面积持平，大家要注意的是，这个需求跟政策关系不大，政策只能打压需求而不能消灭需求。

也就是说，即使以非常保守的情况来看，房地产的市场容量在未来八年，是一直能够稳定住。

这是房地产市场的第一层投资大逻辑。

房价增长的未来

从人口角度上明确了增长需求的稳定性后。

我们进一步分析房价的增长空间。

关于房价的增长，我们一般会有三个数据来参考。

大家最认同的数据是M2的增长速度，这也是被吐槽最多的，过去M2的增长长期维持在10%以上，目前来看未来增长大概率能维持在8%左右。

另一个数据则是人均可支配收入增长数据，

过去4年我们的人均可支配收入增长率处于6%到9%之间。

最后一个数据，就是参考我们的GDP增长速度，这个指标的意义在于如果未来房地产的扩张低于GDP增长，意味着我们的经济发展逐步转型，这个相信是绝大部分人和我们政府想要看到的结果。

1970年到2017年全球23个主要经济体的房价增速为6.5%，而相应的名义GDP增长为7.8%，相关系数为0.71。

因此，房价最保守的增长速度，大概在4%左右，一般保守的预估增长，则应该在6%。

也就是说，地产未来十年的行业规模增速，整体来看在6%。

龙头的分化

在保守的预期下，虽然行业增速只有6%，但是国内房地产市场的集中度却并不高。

目前我们国内房地产企业前十的市场份额在2017年的时候为22%，相对美国27%还有22%左右的提升空间，也就是说对于前十房地产企业来讲，未来8年大概能每年获取1%的份额提升，对应2%的增长叠加。

当然美国在海外的市场里面前十的份额是最低的那个，像欧洲的英国，东南亚的马来西亚，前十的份额都去到了40%以上，而香港更是达到了80%以上。

因此，对于前十的增速来讲，8%-10%的销售额增长在未来是可以预见的。

运营的分化

通过上面的分析，我们可以知道，目前国内的地产行业已经进入到下半场，未来十年在保守预期下，行业增长大概在6%，前十龙头通过集中率的提升可以去到8%-10%。

但是，我们知道，即使是前十，根据不同的运营策略，未来取得的成效也不一样。

在目前这个土地不断流拍，政策强力打压的大环境下，一些负债成本较低并且敢于逆周期大胆囤积土地的房地产企业，未来在顺境的时候，大概率能获取更块的增长。

所以，我在最后进一步整理了一个名单，里面包含了国内核心地产企业（主要是A股）的融资成本情况，大家可以参考下。

在规模接近的情况下，中建的中海，万科，保利目前来看融资成本都比较低，尤其是中海地产。（这也是中国建筑的核心投资逻辑之一，地产业务的融资优势）

总的来说，在保守的需求增长+保守的房价增长+保守的集中度提升这三个逻辑下，BIG10未来的增长率依然能有10%左右的预期，那么一旦这三个因子中有一个超预期，那么未来5年的增长大概率就能获取10%以上增长。

所以，当下的地产，尤其是逆周期扩张的龙头，是值得考虑的投资标的。

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