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从银行贷款买房时,房贷利息的多少,首先取决于个人购房贷款还款方式的不同:等额本金法VS等额本息法。
一字之差,但贷款利息总额、每月还款金额等,都相差甚多!问题来了,选择哪一种还款方式,才最适合自己,最实惠呢?
我们首先来看一下,等额本金和等额本息的不同概念。
等额本金法
即,将本金分摊到每个月,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
特征
每月的还款额不同,且逐月递减。将贷款本金按还款的总月数均分,加上上期剩余本金的利息,形成月还款额,因此,等额本金第一个月还款额最多,然后逐月减少。
优点
相对等额本息而言,总的利息支出较低,且还款额逐月减少,还贷压力越来越小。
缺点
前期还贷时,每月经济负担比等额本息重,尤其对于贷款额度较大的朋友来说。
等额本息法
即,把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,还款人每月还给银行固定金额。
特征
每月的还款额相同。其中,本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,所以,月还款数不变。还贷前期,每月所还的金额中,利息比例大、本金比例小;还款期限过半后,转为本金比例大、利息比例小。
优点
每月还给银行相同的数额,作为贷款人,操作相对简单,也方便安排收支。
缺点
由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长,还款总利息比等额本金的高,不适合提前还款。
可能书面的解释难以一下子消化
,那我们举个“栗子”说明一下好啦!
例
经过几年的努力打拼和勤俭持家,小良终于可以在广州安家置业了。但因为中心六区的房价太高,所以小良最后选择在广州增城买,最终看中一套面积100平,单价1.5W(总房价150万元),三房一厅的房子,可把小良给“能”坏啦!
但在办理贷款手续时,小良却被一个问题给难倒了:
等额本息和等额本金,两种不同的还款方式,我应该选择哪一种呢?
为了比较哪种方式更适合自己,在旁边工作人员惊讶的目光下,小良拿出手机打开了“良策App-房贷计算器”。
因为公积金贷款额度不够,所以选择组合贷款,分30年还清,在输入房款总价150万元,首付比例30%,公积金贷款总额60万元后,页面上自动出现了:首付金额45万,贷款总金额105万,商业贷款部分45万。(根据每个人的实际情况,可选择不同的贷款方式)
▼
点击“开始计算”后,页面上出现了两种不同还款方式的还款计划表。可以明显看出,在相同的贷款方式、贷款总额、以及还款月数的条件下,等额本息要支付的利息为75万,比等额本金的62万足足高了13万。
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(点击可查看大图)
既然等额本息要还的金额比等额本金的高这么多,那小良选择等额本金作为还款方式,是不是就比较划算呢?
未必!我们看回两种还款方式的月供情况,等额本息每月固定还款额为4999.51元,而等额本金首月还款却高达6379.17元。
(详细月供情况,点击可查看大图)
等额本金的月供比等额本息的高1380元!!虽然等额本金的月供会随着还款期数的增加,而逐月慢慢减少,但对于目前收入不算高,胜在稳定的小良来说,每月多支出一千多元还是有点hold不住的。
所以,小良最终还是选择了前期月供金额较小的等额本息还款方式。
(以上例子仅供参考,如客户需进行按揭贷款,可联系良策金融经纪人获得更多帮助。)
等额本金适合人群
等额本金法因为在前期的还款额度较大,而后逐月递减,所以比较适合前期还款能力强的贷款人,一些年纪偏大的人也比较适合这种方式,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。
等额本息适合人群
等额本息每月的还款数相同,比较适合有正常开支计划的家庭,特别是年青人,因为随着年龄增大或职位升迁,收入会增加,生活水平自然会提高;但如果一开始选择等额本金法,那前期还款压力就会非常大。
等额本息与等额本金没有优劣之分,选择何种还款方式,主要是根据个人的经济现状和不同需求而定的。如果你想知道适合自己的还贷方式,可以下载良策App,打开“房贷计算器”进行了解。
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