上海经济适用房出租被发现了_上海经适房买卖新政策

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9月1日，

上海市第一中级人民法院对一起经济适用住房租赁纠纷案作出二审判决，

认定房主与承租人之间的租赁合同无效，

并对相关收益予以收缴。

上海法院首次“喊停”经适房出租！

所谓经济适用房：

是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

《上海市经济适用住房预售合同》中明确规定：

个人购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。

在取得完全产权以前，

一方不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，

并不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。

也就是说，

购买经济适用住房不满5年，

不得直接上市交易，

购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，

由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

那么，

经济适用房的买卖规则是什么呢？

在售的已购经济适用房分两种情况处理：

一是已经住满5年的，

另一种则是尚未住满5年的。

对于“住满5年”的时间问题，

以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。

上海经济适用房的买卖可以根据5年的期限判定如何进行交易。

两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。

已经住满5年的上海经济适用房的买房：

对于已经住满5年的上海经济适用房买卖，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。例如：一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米的经济适用房，若按现市场3600元/平方米进行出售，则需按3600*95*10%计算，补交34200元的综合地价款。

出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

2、尚未住满5年的上海经济适用房买卖

尚未住满5年的经济适用房对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。

例如同样一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米的经济适用房，在未住满5年的情况下，只能以2650元/平方米或低于2650元/平方米的价格进行出售。并且，购买此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购买条件方可购买此套房屋。

出售提醒：以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适

用住房购房条件的，持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房证明》，到相关机构办理经济适用住房资格审核手续，还可再次购买他处的经济适用住房。

二手经济适用房如何购买？

已经住满5年的上海经济适用房买卖：

购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1．5%的契税、5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。例：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600?5＝342000元，除购房款外，购房人还需缴纳342000*1．5%＝5130元的契税，以及342000*0．005＝1710元的印花税。

尚未住满5年的上海经济适用房的买卖

购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件，即购买者首先必须具备上海市常住户口，其次购买者家庭年收入应在人民币6万元以下。

符合此购买条件的购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。即：若购房人经相关部门核定职业、职位等购买标准后，只具备购买最高4000元/平方米，面积在70平方米以内经济适用房的资格，就意味着购房人只能购买最高4000*70＝280000元的经济适用房。若其想购买一套面积为120平方米，原购房价格为2650元/平方米，现尚未住满5年的已购经济适用房，其购房总价为2650*120＝318000元，超过了所审核的280000元的购房标准，那超出部分则需补交10%的综合地价款，即补交（318000－280000）*10%＝3800元的综合地价款后才可购买此套房屋，并且此房屋仍为经济适用房，下次出售仍参照经济适用房标准执行。

购买人凭补交10%的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《上海市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。

魔都上海 原创

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