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买房等额本息和等额本金的区别在哪_买房是等额本金好还是等额本息好

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我们都知道,目前买房子的银行贷款只有两种方式:商业贷款和公积金贷款,区别是公积金贷款利率更低,还款也就更少。贷款成功以后,还款的时候只有两种方式可供选择:等额本金和等额本息。举个例子:我买了一套房子,银行贷款12万元,分1年还清,年利率6%,月利率就是0.5%,那怎么还款比较划算呢?接下来套用两种还款方式来计算一下,哪个更划算。

买房时,等额本息和等额本金的区别是什么,哪个更划算?

  • 等额本金

等额本金,意思就是每个月还的本金是固定的,但利息不固定,所以每个月的还款额(本金+利息)就不固定。把上面的例子套用在这种方式里面计算一下:

本金,12万元是本金,一共需要还1年,也就是12期,那么每个月需要还本金1万元。利息怎么计算呢?

利息,第一个月:12万*0.5%=600元,第二个月:11万*0.5%=550元……最后一个月:1万*0.5%=50元,因为第一个月已经还掉了1万的本金,所以第二个月的利息是按11万来计算,后面每个月就以此类推。

每月还款(本金+利息),第一个月还款:1万+600=10600元,第二个月还款:1万+550=10550元……

那么,一共要还多少利息呢?就是600+550+……+50,也就是一个等差数列,(600+50)/2*12=3900元,也就是一共需要还利息3900元。

  • 等额本息

等额本息,意思就是每月还款的金额(本金+利息)是一样的,银行常用的还款方式就是这样的。把按揭贷款的本金总额和利息总额相加,再平均分摊到还款期限的每个月,每个月的还款额是固定的,但是每个月的还款本金会逐月递增、利息会逐月递减。这是目前最常用的还款方式。

还是用上面的例子来说明,但是等额本息的算法太过于复杂,就不详细计算了,经过复杂的计算(网上的贷款计算器一秒钟就算出来了),每个月的还款额是10328元,每个月的利息是328元,乘以12个月,利息一共就是3936元。

通过比较,等额本金要还的利息一共是3900元,等额本息的还款利息一共是3936元,看来等额本息的利息要比等额本金要高一些。

  • 最后总结

等额本金,每个月还款额不固定(只是本金固定,但利息不固定),最开始还的钱比较多,最后还的钱比较少。

等额本息,每个月的还款额是固定的,这样比较好安排我们的生活,只不过总共的利息相比等额本金是多了一点,不过也不是太多。很多上班族是选择这种还款方式,因为每个月还款额固定,也就比较好安排自己的工资用途,也容易按时正常还款,不会因为加班而忘记了下个月要还多少金额的房贷。

假如,你贷款30年,已经还了10年,现在要提前还款,会不会吃亏吗?其实一点也不吃亏,虽然你前10已经还了很多利息,但这些利息都是前10年产生的,后20年的利息银行还没有收呢,现在一次性还清所有的本金,你就再也不用还利息了,所以你是不吃亏的。也就是说,提前还房贷不吃亏。

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