买二手新房要注意什么_买房建议买新房还是二手房

2017开年，限购政策调控下，济南市房价趋于稳定，当然房价不会降下去已经是大家的共识，但是刚需一族该买还是得买，那么买新房还是二手房，选择分析需要哪些环节及注意事项。

一、看地段-选购分区域

首先我们需要明确市中区、历下区、高新区的现房即二手房，价位都偏高，槐荫区、天桥区价格稍低。

新房的选择上基本也是这个规律，地段好的价位都偏高，如果是资金紧张的刚需一族，可以考虑天桥区、槐荫区和高新区偏东一些的位置。但是就全市规划来看，东部片区为经济政治的新重点，各类文旅项目也在东部兴建。当然西部也有庞麦隆、宜家等大型卖场配建；而城市建设将北跨，建设天桥区。

其实不管新房二手房，区域地段都是自己最先考虑的问题

根据自己的资金和财力考虑是在繁华地段买，还是在偏一点（便宜点）的地方买。济南落户需要90平，自己需要落户吗？这套房源是改善型的大房子还是刚需的落户房。还需要考虑距离工作地点的距离，当然工作会换，也不能因为一份工作就敲定一套房源。如果家里有老人小孩，还需要考虑距离医院、学校等地的距离。

基本选房需要考虑以下四点：

二、看财力-资金规划

确定个人大概可以贷款的最高额度：

商业贷款：

按现行政策规定，单笔贷款无最高限额，但需根据借款人每月还款能力进行测算确定，并且不超过总房价的70%。其中按还款能力计算可贷额度公式如下：

例如：月收入1万元，月生活开支3000，贷款20年，按基准利率4.90%，用房贷计算器(等额本息)计算得出，贷款1万元的月还款额为65.44元。可贷款额度=（10000-3000）/65.44=106.96万元

2.买一套二手房，除了房款(首付)外，还要考虑税费、物业管理费、中介费（二手房支出）、装修费用等。

三、实勘-看房选房

1.选房

根据资金和初步选房区域的划定，我们就可以来选房了。一是新房，二是二手房。

新房：

主看开发商及周边配套和发展规划，建议选择品质开发商及优质物业的楼盘。选房时确定好周边学校配套等比较重要，因为一般家庭都涉及孩子入学。再就是前面提到过的医院，这类基础设施需要了解好。之后要考虑道路畅通与否，如蓝翔路道路坎坷，多年坑洼不平，积水连片，给市民出行造成很大的影响。

二手房：

房源一般为两种，一种是通过中介门店找房，告诉置业顾问你的购房预算，让他们帮你查价格，看户型，现场实地考察等。另一种是在网上选房，选房的时候要注意检查房源图片有无漏洞、价格是否有较大的偏差。有一些房产网站用低价假房源吸引客户上门，再推荐其他房源。

2.看房

看房是指实地考察房屋的情况，包括房屋的楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等房屋本身的情况，也包括房屋周边和小区的情况，比如：位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等。

新房的话，很多大型房地产网站都有看房验房的公益活动，可以跟团。

二手房的话，一般置业顾问会跟随看房并介绍，方便查看。

四、签约付款

1.签约

新房签约：

①仔细阅读合同内容；

②认准签约主体，即确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。

③对付款方式及面积差异的处理及解决等一定看清楚，避免纠纷。

二手房签约：

是个人对个人的交易

①需确认房屋没有查封、抵押等风险；

②确人产权人身份证和房产证一致；

③确认房产证共有人同事出席，如果没有到场参与签约，则必须提供公证委托书。

④房子若有租客，可以要求承租人提供放弃购买证明，因为承租人有优先购买权。

2.付款

不管首付款、尾款还是物业保证金，一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。

如果是全款买房，这个环节则比较简单。贷款的话，又分商业贷款、公积金贷款和组合贷，一般来说商业贷款最快，组合贷款最慢。

贷款的话需要弄清楚贷款的条件，个人征信有没有污点、收入证明够不够、房屋年龄有没有太老等。

五、过户及物业交割

1.过户

房屋缴税后就可以办理过户，过户是去各区住建委或不动产登记中心办理。跟缴税一样，各区办理规定不一，有的需要预约，有的不需要。

2.物业交割

物业交割是全款买房的最后一步了，交割完毕，房屋的产权和房屋本身都交割归属完毕。

物业交割包括以下几项：

水、电、燃气、供暖费、物业费、有线电视费、户口迁出情况等。