写字楼业态规划_城市商圈发展的趋势

先点击这里来复习一下迈卓上一篇关于写字楼价值评估模型的文章。

【行业研究】大数据助力城市商业房地产资产管理—写字楼价值评估模型https://expandcn.com/opinions/52

上一篇文章从数量的角度探讨了写字楼的价值评估，本文将基于迈卓对各地写字楼的实地调研，从较为宏观的角度探讨写字楼集聚的商圈发展，以及处于各个阶段的商圈不同的招商策略，为开发商从拿地到产品研究，最后到招商，提供思路。

深度考察上海、北京等极具代表性的一线城市中

26个商圈，

逾300幢写字楼，

超8000家楼宇内企业

分析全国重点产业的发展趋势，

对标8个国内外典型案例展开重点研究。

一手数据，实地勘察，干货满满，先睹为快！

商圈良性发展路径：从“主题”到“长尾”

长尾理论

长尾（The Long Tail）这一概念是由《连线》杂志主编Chris Anderson在2004年十月的“长尾” 一文中最早提出。“头”（head）和“尾”（tail）是两个统计学名词。正态曲线中间的突起部分叫“头”；两边相对平缓的部分叫“尾”。头部反映了流行，尾部体现了个体的差异性。所谓长尾效应，即关注个性、零散的尾部的效益往往会超过“头部”。本文谈到的长尾企业主要是指商圈发展后期，进驻的各类不同的、区别于前期主题类型的企业。

此次研究中，我们发现良性发展的商圈往往也遵循由“主题”到“长尾”的发展路径。前期资源导入形成主题，一批企业在主题引导下形成首批入驻产业。伴随着首批产业的发展，产业链上下游企业逐步进入，产业链逐渐形成。同时行业汇聚的商圈名片，开始辐射泛行业同类需求企业入驻。产业集聚和办公人群增加有效推动商圈完善和配套建设升级，其他行业企业纷纷入驻，本阶段能够持续带来客群，称为“长尾效应”。

以北京中关村为例。

第一阶段：中关村初期凭借清华和北大的人才资源、科研资源，形成了第一批电子信息企业集聚（如清华同方、方正电脑。北京人戏说，当时的中关村就是卖电脑的），成为该商圈首批入驻产业。

第二阶段：随着首批优质电子硬件企业的发展，基于业务合作、技术交流和人才集聚的需要，产业链上下游开始集聚。互联网人才在企业间流动频繁，人才集聚也推动着互联网创新企业在中关村的诞生（如京东、百度均创立于北京中关村，如今中关村创业大街已聚集众多创业者和创业团队）。中关村开始从电子硬件向下游软件的延伸发展，电子信息产业链下游电子核心基础和高端软件的企业纷纷入驻中关村商圈。

第三阶段：中关村商圈依托电子硬件、软件行业，辐射整个电子信息行业，形成“中国硅谷”的行业名片。因为电子信息行业人才流动频繁，企业受人才需求驱动形成集聚，同行业的集聚也加深了电子信息行业业务的深入合作，成熟的产业名片吸引了电子商务，互联网信息，互联网金融，专业软件研发，互联网行业风投等泛电子行业的企业入驻，这类人群有着相似的办公习惯和价值取向，这也使得他们的集聚成为一种必然。

随着前三个阶段的产业沉淀，中关村商圈的商业、商务、住宅、交通和楼宇等配套也得到大力的发展，进而带来更多企业入驻的“长尾效应”。这些长尾企业体现着趋同的企业档次，品质和配套诉求。中关村拥有丰富的高教资源，因为对办公区位和选择和周边资源的需求类似，高新技术企业与教育类企业纷纷入驻中关村。进入该阶段，企业和项目的选择更趋近市场化。企业根据其承租能力选择租金契合的商圈和项目入驻，项目面对大量的长尾企业，择优招商。

来源：迈卓团队分析

核心商圈和非核心商圈不同的招商策略：成熟的长尾企业vs价格敏感的快速发展企业

不同区位项目对于资源的需求有较大的差异，核心商圈较非核心商圈对产业资源依赖度明显较低，更有机会利用额外资源优势形成高溢价产品，而非核心商圈的项目成熟时间长，溢价主要来自于差异化和性价比。所以对于核心商圈，发展成熟的长尾企业为主要的招商目标，对于非核心商圈，对价格敏感的快速发展型企业构成长尾。

以北京为例。核心商圈市场需求强劲，优质甲级写字楼存量大但供应增量受限，租金和入住率始终处于高位稳定的状态。

备注：图例租金的单位：元/平/天 ；入住率单位：%

因为发展初期均有较为明确的资源作为前期的主题，形成产业集聚，同时周边的生活和办公配套逐步完善升级，吸引着长尾企业的入驻。在以租金为主要门槛的市场作用下，长尾企业逐步由发展最好、承租能力最强的企业形成。有的商圈加强了原有的产业主题；有的则稀释了原有主题，并替代成为商圈新的主导产业。如中关村商圈凭借清华、北大等高校和中科院等国家科研院所等特有资源，吸引与高校、实验室合作的科研企业和电子硬件公司，因为IT业主题产业持续高速的发展，目前该商圈仍以IT业为主，北京CBD凭借国际贸易中心的区位优势，吸引首批贸易企业和大中型外资企业的进入，如今，随着贸易产业增速的放缓，目前该商圈以金融业和商务服务业为主。

因此，在租金高企，供小于求的核心商圈，项目的挑战主要在于通过合理的定位和招商策略来精准锁定稳定的实力租户，最大程度的实现产品的溢价。

相较于核心商圈，非核心商圈处于快速发展的阶段，商圈尚未成熟，优质甲级写字楼存量较少但潜在供应量巨大，需求侧不稳定，去化速度较慢。租金和入住率整体较低，差别比较明显。

备注：图例租金的单位：元/平/天 ；入住率单位：%

虽均有一定的产业主题和资源导入，但由于资源能量不同，导致效果差异明显，有的很快形成集聚，快速发展，有的难以形成规模，周边配套的发展缓慢。如：上地由于地理位置上的优势，承接着中关村电子信息产业的外溢，成为该商圈主题资源。该主题产业资源能量强，依托中关村，上地建立了多个软件、互联网信息主题孵化器，并在互联网风口带动了一批初创、小微电子信息企业的入驻。相反，顺义前期导入物流行业，目前物流行业增速低于各行业平均水平（7%），该商圈产业链上下游的延伸作用暂未发挥。

同时由于非核心商圈仍不成熟，认知度有限，配套设施有待完善，大部分非核心商圈尚未形成长尾企业的大量入驻。已入驻的长尾企业也与核心商圈可能也有较大的不同，主要以电子信息（中小型），文化创意，第二产业研发、航空物流等对租金较为敏感或对企业形象要求不高的租户为主。非核心商圈的成功条件更为苛刻。既需要合理强大的主题产业资源导入，又要在配套完善和市场供应量中做出平衡选择。项目挑战主要来自于合理自身定位，成本以及风险控制，在目前的市场条件下实现快速去化。

在拿地阶段，开发商就应把握商圈的定位（核心商圈或非核心商圈）和发展的规律，确定商圈的成熟度和所处的阶段（前期主题导入阶段或长尾阶段），进而研究商圈内产业发展的具体情况，构想对应的产品类型。并规划项目建成后，重点招商对象。只有在拿地阶段，开发商就理清后续的工作思路，才能发开出市场需要的、成功的产品。

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