二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称。二手房交易则指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的房产，再次上市进行交易。

一般包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。

二手房交易流程

1、买卖前对房屋产权进行审核

这一环节最大的风险就是产权瑕疵问题，因为担心买到产权有瑕疵的房子，所以很多买家都不敢随便出手。其实做足前期准备工作，就不用担心啦！

首先，仔细查看房屋的房产证，注意房产证上有几个人的署名，有几个署名，意味着签订交易合同时要有几个人的签名；

其次，查看业主购房时的相关凭证，如购房发票、契税发票等，作为辅助证据，初步确认房屋产权归属；

最后，在交付定金前，一定要进行对产权进行查册，确切知道房子是否处于被抵押或查封等状态。中介朋友只要成为认证中介，即可通过良策App或良策小程序的“房产查册”功能，快速得到查册结果，买家也可以通过中介得到房产的产权信息。

2、交付定金与签订合同

确定房屋产权没问题，双方又有交易意向后，接着就该交付定金了。但如今房屋总价动辄就上百万，甚至几百万，以5%的比例计算，定金额度最低也要4-5万，所以交定金时，还是得留个心眼。

如果查到房子还在按揭状态，建议不要把定金直接交给业主，而是由第三方负责监管。

如果买卖双方可以信赖的第三方对象不一致，则可以签订一个简单协议，约定赎楼完成后，第三方将定金给卖方。协议上需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”，以防卖家以定金在监管未拿到手等为由毁约不卖。

如果没有比较信赖的第三方，买卖双方可以到银行去签订一份监管协议，约定在交易中心完成递件手续后，银行再将定金拨到卖家账户上。

3、赎楼

一般来说，赎楼是业主的责任，主要有两种方式：一、业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生担保费用，以及短期赎楼利息，等买家办好房产证后，再到银行做按揭；二、买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只产生担保费，但买家需要提前供楼。

对于买家而言，选择前一种赎楼方式会比较保险。因为后一种方式，虽然可以节省短期赎楼利息，但如果卖家悔约不卖或房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。

4、首期款放在银行监管

资金监管目前已经自成体系，买卖双方只要到银行签署一份资金监管协议，然后各自开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新的房产证后，首期款即打给卖方。而如果交易过程中，因故交易终止，首期款将会被打回给买方。

出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时，就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

5、签订买卖合同

签订书面协议时，关注四个方面：产权情况、房产总价、交易税费及日期。要在书面协议中，明确交易税费双方如何分担；交定金、过户、交楼时间等日期都要确定。

交付首期后，就可签订正式的二手房买卖合同了。如果交易的房产附有户口，在签订合同时，要写明户口迁出的日期及违约条件。

如果房屋中有比较贵重的家具家电，要在附表中详细描述，包括品牌、新旧程度等，甚至还可以附上照片，以防交房时出现货不对板的情况。

6、选银行和办按揭

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，并且要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

一般来说，当天就能够得到批复，但有时候会出现贷款额度不能达到预期，或评估价高银行需要再评估的情况，一般会延长两三个工作日。

7、过户及交税

过户时，要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执，业主就可以让银行放之前监管的定金了。

交税时，如果合同约定是各付各的税费，那么两人必须同时到场；如果是业主实收，那就只需要买家到场即可；如果是一次性付款，还可以直接拿到新的房产证；但如果部分房款是按揭贷款，拿到的则是房产证复印件，之后银行也会自动去房管局办理抵押手续，并在之后放尾款给业主。

8、房屋交接

一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等的交接，如果合同内还包括家具家电等贵重物品，要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。

如果之前有签订《交房保证金协议》，那么在检查交接完，一切没问题时，保证金要交回给原业主。但如果家具家电确实有缺失损坏，那么经过双方协商后，可以用保证金抵扣。

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