来源：子木聊房，已获授权转载

这几天楼市中最受关注的新闻，莫过于“多地集中上调房贷利率”。

据消息称，目前首套房贷利率上浮已是普遍现象，除厦门仍执行基准利率之外，其余重点二线城市均有不同比例的上浮，超7成城市上浮比例都在10%-20%区间。

其中楼市大户杭州多家银行执行首套基准上调8%～10%，南京、青岛、合肥、武汉、无锡等城市普遍上浮20%，乃至30%。

南宁、苏州因房地产市场热度不减，首套房贷利率上浮比例都在20%以上。与此同时，部分银行阶段性停贷，典型如合肥，光大和民生银行现已暂停房贷业务。

值得注意的是，「收额缩贷」的浪潮还在不断蔓延到其他城市的路上。

房贷利率对购房者的重要性，不用多说。决定了你从银行贷款的利息成本到底是多少。拿苏州来说，贷款30年，200万，上浮房贷利率20%，意味着要比基准多花利息成本44万元。44万对于工薪一族，也是一笔不菲的收入。

那么房贷利率为何在此阶段集中上调，对楼市有何影响？购房者应当如何面对？对之前买房的人是否有影响？这些都是我们要去看清楚的事情。

1

作用

在所有调控限法中，房贷利率调节无疑是最重要的举措，直接影响大盘走势。

例如2015年全年连续5次降息，相当于房贷利率下调了20.33%，创19年来最低，再加上购房政策、人民币贬值等因素影响，一线城市楼市成交迅速上涨，二线楼市成交翻倍。形成了一轮大牛市。

之后为了把楼市从疯狂边缘拉回，开始定向调节房贷利率。上一轮集体上调房贷利率的时间，还是在2018年的3、4月份，当时几乎所有城市都在上调房贷利率，尤其东莞、佛山最高上浮达到40%。

直接把2018年的小阳春扼杀在摇篮之中。

然而在2019年年初，房贷利率又整体放松了，多城回归基准，又引来了今年多城楼市的小高潮。

所以，按照市场表现来看，房贷利率和楼市行情呈“负向强关联”：房贷利率上调，成交量下滑，房价下跌；房贷利率下调，成交量上升，房价上涨。

也就是说，房贷利率上调，抑制了购房需求。

2

缘由

至于为什么要在此阶段上调房贷利率？这一点大家一定要做到心中有数。

依据形势和当下的数据，我大概推测出以下几个原因：

1.防风险

其实按照正常情况来讲，小阳春之后，再加上大牛市透支的购房需求，从7月之后，即使不上调房贷利率，大多数城市的房价也难再有起色。

此时多城上调房贷利率，完全是加速冷冻市场的做法。那么只能说，当下居民杠杆率高企，已经触及警戒线，市场再也无法承受新一轮暴击，于是提前打开了保护伞。

2.对冲“抢人大战”

昨天有一个读者问我：“房贷利率上调，说是为了遏制炒房投机，但为什么会上调首套房贷利率？这不是误伤刚需吗？”

但站在更高角度去观察，房贷利率上调主要是为了遏制需求。但目前大部分城市为了加快城镇化进程，抢人大战热火朝天。例如武汉，近期推出了2000万人口的目标，从一开始的抢大学生，到现在只要满足45岁以下就可以落户武汉，可谓之宽松。

不出意外，0门槛落户将会成为大多数城市的趋势。而新落户人口带来新的购房需求，也会助推房价火焰。从这个层面上讲，抢人大战就是在拉动刚需“撑”房价。所以，上调首套房贷利率对冲新入人口的刚性需求，也是常理之事。

但对于刚落户，房贷利率就上调的刚需族来说，真的很受伤。

3.换空间

今年我们主要做的事情就是减税降费，削弱房地产的作用，让资金流入制造业，让其成为经济增长的主动力。然而现实是，制造业企业的贷款比例并不高，资金还在楼市继续打转，房地产杠杆率迟迟未降。

所以前几天，银保监会下发了一条重磅通知：“决定对32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重罚让资金违规流入楼市的金融机构。”

截止日前，银保监系统对银行开出的数千张罚单中，涉及违规输血房地产的罚单较去年同期增长近四成，处罚金额累计达千万级别。其中，百万级罚单涉及国有银行、外资银行、股份制银行、地方银行及农信社等各类机构，中信银行因违规输血房地产，更是被罚了2000多万。

这种针对房地产违规融资的高强度打击行动，前所未有。也证明了当下制造业发展对经济的重大意义，那么配合着缩紧购房者贷款，提升房贷利率也在常理之中。

3

影响

其实通过第二部分，对房贷利率上调缘由的论述。相信你对房贷利率上调的影响已经有了梗概。

在接下来的时间段，由于房贷利率上调，购房成本增加，市场成交量大概率会下滑。

而对于房企来说，又到了阶段性艰难时期。

一来面临资金无法回笼，利润下滑的难题。根据最新数据显示，TOP100地产商的1-7月单月销售额环比下降29%，碧桂园、中国恒大和万科集团的7月份单月销售额环比下降23%。

连碧万恒三大房地产巨头都如此艰难，何况那些中小型房企。

二来面对融资渠道缩减的尴尬局面。尤其是融资渠道，本来之前限制信托对房地产的输血，已经让一部分房企处于水深火热之中，现在又严惩银行给房地产违规贷款。可见未来，资金链紧绷的房企会成批倒下。

对于他们，求生的唯一希望就是，「以价换量」。

不出意外，进入10月，打折盘会大批量入市，新房打折降价，会影响二手房市场情绪，促使二手房房价下行。那时候，地方禁止开发商降价的新闻也会频登楼市头条。这都是可见之事。

（图为2014-2015年上海打折降价盘数量走势图）

当然，这种行情的市场对于购房者来说，操作难度是相当大的。

房贷利率上调无疑增加了购房成本，而打折盘入市又在一定程度上减少了购房成本，这时候就要去权衡得失了。

如果打折空间非常大，例如有开发商完全是为了回笼资金，迫不得已8折抛售新盘，和周边二手房有利差空间，而且地段不错，抗跌性强，一下子省了几十万，这无疑就是捡漏的好时机。

除此之外，大家就不用着急了，接下来是买方市场，购房者有充足的议价空间，如果要买房一定要将房贷利率提高的成本收回来。当然，那些房贷利率上浮20%的城市，则更要谨慎。

因为按照目前的市场行情来讲，房贷利率没有继续上调的动力，因为地方也不希望楼市一下子入冬，如果楼市太过冷清，房贷利率就必须下调，这都是之前走过的戏码。

最后再明确一个事情。

昨天就有一个读者问我：“前几天刚买的房，如果房贷利率上浮，是否意味着自己的月供也要增加了？”相信很多人都有疑虑。

一般来说，银行对房贷会有两种方式。一是固定利率，就是说好了5%的利率，雷打不动，无论基准利率，银行贷款利率怎么调整都不会变化。另一种就是浮动利率，其中利率会随着央行基准利率而变化，是现在比较普遍的还款方式。

可以确定的是，银行上调房贷利率对之前买了房的人是没有任何影响的。但央行上调了基准利率，那就不一样了，上调基准，意味着还款额度随之增加。

所以基准利率变动对中国楼市的影响是巨大的。这也就是前几天美联储宣布降息25个点，全球21个国家加入降息大军，唯独中国即使人民币“破7”，基准利率都不为所动的原因。

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