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春节前夕,央行和银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,明确:在不实施“限购”的城市,居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例25%,各地可向下浮动5个百分点;对有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。
继节后首个工作日扬州农行、建行、招行等开始执行房贷新政后,昨日记者了解,包括市工行、市中行在内的多家银行,也已开始执行房贷新政,至此扬州四大行首套房贷均已进入2成首付时代。
首套房贷首付全面进入“2时代”
虽然此次房贷新政春节前夕才发布,但扬州银行对此反应迅速,春节后首个工作日,市农行、市建行、市招行等就表示已落实新政。而昨日,记者再次探访发现,市工行、市中行等也已开始执行新政,首套房首付比例降至20%,二套房首付比例降至30%左右。
“我们昨天已经收到了上级行的文件,从昨天开始已正式执行央行的房贷新政。根据文件,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为20%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例调整为不低于30%。”昨日,市工行个贷中心总经理李雨中表示。而记者从市中行也获悉,不久前该行也开始执行首套房首付最低2成的房贷新政。
不过,也有一些银行仍还在等待上级行的政策,比如市交行就表示,目前还没接到上级行的通知,不过该行房贷部相关负责人表示,“应该很快就会执行,可能就这两天。”
据了解,2月4日,江苏省市场利率定价自律机制已形成决议,全省除南京、苏州外,包括扬州在内的其他11个地级市首套房最低首付款比例不低于20%,二套房最低首付款比例不低于30%。也就是说,扬城的银行全面落实新政应该只是时间问题。
此前房贷结清再买房仍算首套
从各家银行执行新政的细则来看,记者发现,各行的政策都趋向于“宽松”。
根据人民银行、银监会的《通知》,最低首付20%的前提为“居民家庭购买首套普通住房”。“首套房”的概念如何理解?之前买过房,但已经还清了贷款,再贷款买房算不算首套?“对于这个问题,我们工行的文件已经进行了明确,首次买房贷款已经还清的,如果再贷款,可以视同首套房看待,同样可享受最低2成首付的政策。当然,这要求贷款人是信用良好的优质客户。”李雨中表示。而市农行、市招行等多家已经执行新政的银行,对于首次贷款已结清的客户,也可以执行和首套房同样的政策。
此前,对于二手房,银行往往也执行相对严格的政策,首付比例也会相应提高,但此次新政,有一些银行对二手房的政策也比较宽松。比如市工行实施细则就明确,符合条件的二手房贷客户,也与一手房享受相同的政策,首套房贷款首付最低2成。
不过,记者发现,在贷款利率方面,各家银行暂未出现明显松动的迹象,包括市农行、市工行等在内的四大国有银行,仍然是默契地执行“最低可打9折”的利率优惠政策。
降低首付意味还贷压力增加
近半年来,银行两次下调房贷首付比例,首套房贷首付从3成下调至2成。首付比例降低,意味着降低了购房门槛,比如以前100万的房子,首付需要30万,现在首付20万就能买到了,这有助于不少购房者,尤其是年轻人早日实现购房梦。不过,首付的降低,另一方面也意味着需要向银行贷款的金额就多了。
来算笔账,以购买总价100万元的新房(首套房),20年等额本息还款为例:政策调整前首付比例是25%,即需首付25万元,贷款75万元,贷款基准利率为4.9%,扬州银行通常打9折,算下来也就是4.41%,通过房贷计算器可以算出,这笔贷款月供为4708.51元;调整后,首付比例是20%,首付20万元,需贷款80万元,那么,月供就会变为5022.41元。也就是说,首付降低5%后,房贷月供实际上要多出313.9元,这对贷款人来说,也是多了不少的负担。
“无论是首套房还是二套房,降首付必将导致每个月还贷额的增加,是选择减首付增月供,还是增首付减月供,可能各人都会根据自己情况来决定,但以我们的经验,可能更有买房者只要资金允许,都会选择多付一些首付,少承担一些贷款压力,所以最后实际选择2成首付的可能并不一定会太多。”银行人士这样认为。
记者 何世春
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