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每经记者： 边万莉 每经编辑：卢九安
图片来源：摄图网
8月25日，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布了关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告。
人民银行表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。
个人住房贷款如何改革？
1、以LPR为定价基点，加点确定后合同内固定不变。
改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。
2、可协商约定利率重定价周期，最短为1年。
公告表示，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。
公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
3、因城施策
公告表示，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
对居民家庭有何影响？
值得一提的是，人民银行副行长刘国强在8月20日的国务院政策例行吹风会上明确表示，“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。”
人民银行表示，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
《每日经济新闻》记者注意到，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。另外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
交行金研中心首席金融分析师鄂永健分析认为，“有两方面重点，一是新机制下新发放个人住房贷款利率，无论是首套还是二套，都和之前基本不变，二是人行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。因此，新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时，避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。”
兴业研究宏观分析师郭于玮向《每日经济新闻》记者表示，央行要求首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，目前5年以上LPR是4.85%，而之前相应的贷款基准利率为4.9%，这相当于限定了首套房贷款利率下浮的下限，对于过去房贷利率下浮比例较高的城市来说可能使房贷利率上升。此外，央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限，这说明LPR下限将因城而异，房价上涨较快的地区LPR加点可能更高，一城一策、房住不炒的政策导向没有改变。
盘古智库高级研究员吴琦告诉《每日经济新闻》记者，在LPR定价机制调整首次报价后，5年期LPR实际降幅偏窄，就体现了加强房地产调控的原则。总体来看，调整后的居民住房贷款利率水平将与之前的最低利率基本相当，总体稳定的利率水平不仅有利于保障借贷双方的合法权益，同时也进一步强调了房住不炒的原则，避免房价出现过热的情况。对于居民买房总体影响不大。
中国银行国际金融研究所研究员范若滢则认为，新房贷利率将与宏观房地产调控方向保持一致，且做到“因城施策”。新房贷利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，商业银行可根据不同地区楼市运行情况、房地产调控政策要求、借款人个体差异，灵活决定具体的加点数值。既有利于保障房贷利率与房地产宏观调控政策的方向相一致，也有利于综合考虑不同地区间的差异，做到“因城施策”。
每日经济新闻