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序言

许多人在办理按揭、房抵等贷款的时候，总会觉得这只是一笔交易，只需两方将各自的筹码条件简单的摆放在桌面上就行了。事实上呢？这是一场交易不假，但是借贷人的筹码却并没有自己相信中的那么可口。

贷款与其它交易有着最本质的不同，那就是其它交易中所有条件都可以为利息让路，而贷款中银行的考虑是以风险为主。只有客户的个人征信报告，以及给银行的感觉是具有还款能力且有强烈还款意愿的，银行风控员才会通过审批。

所以我们在办理贷款这场交易之中，与银行谈合同的时候需要不停的利用细节来暗示银行客户经理自己是有还款能力的，并且很乐意还款。

笔者就遇到过一客户，有房有流水个人资质毫无问题。只是面签的时候客户经理问他贷款用途，这位朋友非常耿直的吐出了“炒股”两个字，银行客户经理听到后直接将他PASS了。在办理贷款的过程中，一切与银行风控沾边的细节都会被无限放大，我们一定要多加注意。

02

购房按揭流程

2.1 准备材料

购房家庭夫妻的身份证、征信报告、结婚证、户口本、收入证明、银行流水、房款首付转账凭条、还款账号、公积金等。

2.2 办理流程

查询夫妻征信报告——以夫妻为家庭，看双方是否限购和首套、二套——多跑银行咨询，尽量寻求评估价与合同接近的按揭办理，变相减少首付——计算月供，夫妻流水需覆盖总负债月供两倍——缴付首付——拿着首付转账凭条、流水去银行办理按揭

2.3 注意细节

按揭贷款作为惠民政策，其实在要求上是比较宽松的。在银行卡流水不足的时候，可以开资产证明。如果是个体经营户，还可以选择移动支付（支付宝、微信）流水用作还款能力的证明。每个银行对房屋评估的算法都不同，可以多跑几家银行对比挑选。

03

房抵贷款流程

3.1 准备材料

身份证、户口本、婚姻证明、房产证、收入证明、半年银行流水盖章、资产证明（车、房、股票、基金、存折）、企业资料（执照副本、章程、开户许可证、公司流水、上下游合同、租赁合同）、贷款用途（提款合同）

3.2 办理流程

查询征信，评估房产——准备上述材料，并预约未结清贷款——带材料去银行面谈签约——银行审批材料，有需要的提交补充材料——审批通过得到额度——签订合同，支付费用（公证费、评估费、律师费等）——到抵押中心办理抵押——将抵押证明提交给银行，银行放贷

3.3 注意细节

相对于办理按揭的友好，银行对抵押贷款的审批可谨慎多了。像上文提及的那个例子，就是因为贷款用途收益风险大，被银行拒绝了。由此推导，我们不难得出在办理经营贷的时候，一定要选好自己的经营项目，避免出现高风险业务。

办理房屋抵押贷款的时候，百分百出现的两个问题就是“贷款用途”和“还款来源”。这两个问题的答案，我们一定要在接触银行客户经理之前就想好。因为任何的磕磕盼盼或言不由衷，都会降低客户经理心中的诚信分，从而加大风险控制。

还款来源的选择上，最好是说一份固定的收入。因为企业家的收入都是不稳定的，所以我们最好可以准备一份有固定收益的流水，比如挂职在某个公司。这也是我们在许多文章中普及的，银行最理想的放贷对象其实是有着企业家外衣的上班族。

当然，贷款办理过程中需要注意的细节本文所言不及其千一。不过万变不离其宗，那就是一切的话语、材料都是为了给银行塑造一个有稳定还款能力、强烈还款意愿的形象。

其实对于新人来说，办理房抵贷款还是最好还是通过中介。不然哪怕是自行去银行找大堂经理，也不见得会碰到专业人士。因为银行里的业务基本上每个经理都有权限办理，所以如果在进大堂碰到的是一个主营理财的客户经理，听到贷款需求他也会拿着资料就去申请的。

而贷款并不是一场简单的交易，不是说只需客户经理拿着客户的资料就可以换取贷款额度的。这其中还需要通过银行风控员的审批，资深的贷款客户经理会知道风控的重点在哪些方面，从而规避触雷。就像同一副牌，给小白老鸟打出的效果是截然不同的。

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