• 01

2009年底，根据《重庆市财政局关于在主城区实施个人首次购房按揭财政补助政策（试行）的通知》（渝财税〔2009〕167号）的规定，重庆开始实施用房贷利息抵扣个税的政策。

个人按揭购买的“唯一住房”，可以用月供的本息抵消个税，每年可抵消的金额不超过当年缴纳个税的40%。

但在今年7月初，为了响应“房住不炒”的政策，重庆市财政局、国税局、国土房管局三家联合发文，宣布自8月1号开始，把这个这个执行了9年的房贷抵个税的政策给取消了。

让人没想到的是，重庆这边刚取消，国家却开始酝酿全国性的“房贷抵个税”的细则了！

这又是怎么回事？

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9月初，国务院常务会议在北京召开，确定落实了新修订的个人所得税法的配套措施，为广大群众减负。

会议的首要内容当然是确保10月1日起如期将个税基本减除费用标准由3500元提高到5000元并适用新税率表。

除了个税起征点上调之外，另一个重要的内容就是增加“专项扣除”。

会议要求明确子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出6项专项附加扣除的具体范围和标准，使群众应纳税收入在减除基本费用标准的基础上，再享有教育、医疗、养老等多方面附加扣除

至此，风传多年的房贷利息抵扣个税终于进入倒计时阶段。与此同时，房租纳入个税抵扣，“租售同权”实质性落地的第一步也正式迈出。

原来重庆取消房贷抵个税的政策一方面是为了响应“房住不炒”的政策，另一方面也是为了给《新税法》让路，与全国的政策保持一致。

• 03

我们可以看到，在这6项“专项扣除”当中，不但包括了房贷利息甚至还包括了住房租金。

其后所代表的含义很不“简单”。

“住房贷款利息或者住房租金”明显意指房贷利息和房租不能同时抵扣，与两项分列之后所代表的的含义截然不同。

如果只是房贷利息抵扣个税，那受益者只有有房一族；如果只是房租抵扣个税，那么刚需购房者也被排除在外。

只有将房贷利息与房租一同纳入抵扣范围，才能体现个税对于“住有所居”的支持。

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在贷款利息抵扣专项上，此次特意强调了“普通”住房。

根据国家规定的普通住房认定标准，需满足三个条件：

1. 住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；

2. 单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定；

3. 实际成交价格原则上应当低于按确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

对于购房群体来说，在“房住不炒”的总体方针下，这一抵扣标准的设置大概率会参照是否首套、是否自住等等，大体上说也是为了降低刚需购房者的负担。

在此基础上，对于改善性需求产生的换房，是否算首套、是否能享受到这一优惠暂时还都是未知数。

也不排除像之前重庆的政策一样，只有“唯一住房”才能享受抵扣。

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如果房贷抵个税的政策出台，对楼市会带来什么影响？

我认为最受益的应该是中高收入水平的中产阶层，而不是社会底层的低收人群。

原因很简单：月薪低于5000的中低收入人群是不需要缴纳个税的，抵扣什么呢？

房价越高的城市，受益的中产阶层会越多；而像重庆这种低房价和低收入城市，这个政策所影响的人数和效果都比较有限。

从过去9年重庆执行情况来看，这项政策对重庆市场的影响是非常有限的。

一方面，能够满足既交纳个税又是“唯一住房”的人很少；

另一方面，很多人每年退的个税也就只够吃两顿火锅而已，顶不了个什么事。

而对于重庆个税缴得多的高收入群体，他们大部分人都早已失去了“唯一住房”的资格，更不用说还在租房住。

但对于房价和收入都比较高的一线城市或者东部沿海城市而言，很多个税缴得多的高收入群体却依然还在为“唯一住房”而奋斗，所以符合抵扣条件的人会多很多，而抵扣的金额也会大很多。

这个政策对他们的影响是最大的。

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不管怎样，能够在一定程度上减轻购房者的负担总归是件好事情。

随着未来重庆城市的发展，居民收入水平的提高，以及房价的上涨，这项政策对重庆的影响也会越来越大；并且政策所影响的群体也会从中高收入群体慢慢下探至刚需群体。

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