现在房贷都是等额本息吗_等额本金是先还利息吗

(钱喵说原创)大多数人都知道等额本金还款方式初期压力大，但是总利息低。但是其中的奥妙真正只有这点吗？因为等额本息和等额本金最终利息差别相对放款总额和年限来说似乎不值一提，那么银行为什么又热衷于让大家选择等额本息呢？

这个场景经常发生在银行和购房者签按揭放款合同时。

“还款方式？本金还是本息”银行工作人员的专业术语攻击对购房者造成了一万点伤害。

“额……啥?”购房者一脸懵逼。

“本金是递减式前期压力大，本息每月是一样的。看您自身还款能力定吧。”银行工作人员说。

“好吧，那就一样的那种。”购房者其实至始至终没搞清等额本金和等额本息的真正区别。

进入任意一款房贷计算器。虚构100万的贷款额度，年限20年，按照利息5.3%计算。可以看到等额本息比等额本金最终要多还91728.8元利息。

但是有的人就纳闷了，如果真的只是为了这区区不足10万元的差别，银行为什么那么热衷购房者选择等额本息呢？那购房者又值不值得为这并不多的利息差额而承担最初几年更大的压力呢？

这一切，还得根据每月还款比例和提前还贷这两个因素结合来看。

我一位高中同学年中打算去提前还贷，他已经还了五年了，结果一查询，剩余借贷额远比他想得多。那么等额本息究竟是不是先还的利息，让我们把两种还款方式每期还款的组成拆开了比较。

从上述两张图可以看出，无论是等额本息还是等额本金，最初利息组成部分都是4400元左右，然而两种还款方式本金偿还额度就区别大了。等额本金第一期还款8500多元，利息4400元，本金差不多4200元。等额本息第一期还款6766元，利息4400元，本金只有可怜巴巴的2349元。

聪明的读者朋友应该理解了吧，一开始等额本金和等额本息还款的利息组成是一样的，等额本金初期压力大的部分完全是出自多还本金。

那么这对提前还贷的影响在哪里呢？我们假设购房五年后打算提前还贷，看看两者的差距。

对于等额本金，由于本金固定为4166元，因此五年后本金偿还约25万。

对于等额本息，到第五年结束本金偿还增加到3000元，折中后估计偿还额为16万。

计算到这里，大家应该都明白了吧，如果你打算老老实实还贷到期限结束，或者在三年内提前还贷，就选择等额本息吧。如果是打算十年左右再提前还贷，一定要选择等额本金。因为如果选择了等额本息，到第十年左右，还贷构成本金的部分才逐渐超过利息，也就是说对于等额本息来说，最后十年还贷极为不划算，因为你已经支付了大量的利息，那个时候提前还贷就是无偿为银行做义工了。

总结在此：银行说等额本息其实没有先还利息是个文字游戏，无论等额本息还是等额本金，期初利息是差不多的，不存在谁先谁后。但是由于还款结构不同，等额本息无形中让你在前十年一直处于高还款余额的状态，因此前十年还的钱里大部分是利息这个是没错的。

然而对于北上广的朋友来说，这条结论对于按揭时的选择没有大用，毕竟还款压力太大了。所以更有实际意义的是，善用银行允许两次提前还贷这一规定，在第三年或者第五年努力结清一部分房贷，最大限度减少银行的盘剥。骚年们，努力吧。

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