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◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
时至今日，楼市中堪称“最重要”的一份房企半年报终于出炉。它，不是别人，而依旧是在外界眼中被认为是地产标杆的万科。
8月20日，万科A对外发布公司2019年半年报，密探君读完后，第一感觉这不愧是一家“危机感驱动”的龙头房企，在第16页、17页连用4个“基于”，意在表明万科“活下去”逻辑的内在定力和坚定信心。
如果对房企财报有一定深度认知的话，读万科刚发的半年报，似乎又感觉很沉没，多项关键指标有非常保守，这或许就是掌舵人郁亮让万科“活下去”的深层之道吧。
先看看数据，上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比增幅约31.5%；归属于上市公司股东的净利润约118.4亿元，同比增幅近30%。
注意！万科今年上半年实现净利润总额192.85亿元，其中仅少数股东权益就“分食”掉净利润74.4亿元，占比38.6%！去年同期，万科实现净利润135.2亿元，少数股东权益占近44亿元，占比32.5%，这说明少数股东分掉万科净利润比例进一步扩大。
当期，万科实现经营净现金流相较于2018年同期“回正”，达到88.5亿元，同比剧增308%！在资金面普遍紧张之际，这绝对是一个可喜的表现。
按理说，作为千亿级头部房企的万科，目前不可能像黑马房企一样业绩“暴增”，财务稳健才合乎常理。截至6月底，万科总资产和总负债均略有小幅增长，但资产负债率已达到约85.3%，相较于年初则增加0.67个百分点。
再看一下净负债率，万科截至6月末的净负债率达35%，相较于年初30.9%则增加4个百分点。放眼整个全国房企，万科这个净负债率在行业中确实较低。
来源：标准地产研究院，与2018年房企统计有出入。
万科对外宣称：截至今年6月底，公司账面货币资金约1438.7亿元，远超短期借款与一年内到期有息的总负债合计666.5亿元。密探君详细研究发现，这主要是基于万科当前短债压力比去年底时直接减少大约540亿元，作为此消彼长，万科当前账面资金比2018年底时也直接少了大约446亿元。
透过万科合并后的现金流量表不难发现，虽然万科上半年日常经营活动所产生的现金流净额为88.5亿元，同比增幅308%，前述已提及在当前这是一个较好的表现。看投资所产生的净现金流出"-77.2亿元"，比去年同期投资活动现金净流出“-486.4亿元”也大幅度缩小。
对房企而言，当今关键是融资。从融资所得看，万科上半年通过借款获得现金117.1亿元，相比去年同期531.2亿元则直接减少了414.1亿元，发债所获现金65.3亿元，相比去年同期142.3亿元则直接减少了77亿元。
最终，万科当期实现融资所得现金净额“-440亿元”，比去年同期融资所得现金净额384亿元，可谓大幅度下滑。
去年三季度，万科郁亮就在大喊“活下去”，虽是一句对行业的警示和对自身的鞭策，从上半年融资情况看，一方面可以说万科趋于保守，降杠杆，一方面也可以看作是在整体房企融资被监管收紧后，融资端或已暴露“捉襟见肘”。
近日，蓝腾财经刊文《一线房企资金链透视：融资全面收紧，狠抓回款“过冬”》，已深度解析了当前房企外部融资被监管层一个个收紧之后，最终将“宝”更多押注在集团销售及回款率上。
据悉，万科上半年实现房地产销售金额3340亿元，同比增幅9.6%，而备受关注的销售滚动回款率是多少？万科今年半年报并未披露。
去年同期，万科对外披露实现销售金额3046.6亿元，同比增幅9.9%，还特意强调销售滚动回款率保持在93%以上。如果历史对比看，万科销售额同比增速已略有下滑。
值得一提的是，万科上半年拿地储备也较猛，此前曾有媒体提出疑惑，为何万科一边喊着活下去，一边还在土地市场趋冷时趁机高频拿地。从数据看，万科上半年新获取项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，权益建筑面积941.8万平方米，权益地价近650亿元，拿地均价6900元/平方米。
如果继续历史对比来看，万科去年上半年新获取项目多达117个，总建筑面积2049.1万平方米，权益建筑面积1143.9万平方米，权益地价578.2亿元，拿地均价5054元/平方米。
截至6月底，万科手上存货余额逾7900亿元，同比去年底增加5.4%，其中在建项目货值5376亿元，占比68%，现房货值近710亿元，占比9%。
万科说，基于市场将积极销售，积极回款，加快长期库存消化，提升经营性业绩变现与提高资金效率，最后还提到清产核算，意味着部分低效资产可能会处置或剥离等。
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