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南方日报讯（记者/许蕾）10月5日晚间，广州住房公积金管理中心发布了公积金贷款新政，而新政最“重磅”的部分是申请公积金贷款购买首套房，最低首付从而成提高至三成；购买二套房，最低首付从四成提高至七成。据悉,新政从10月6日起执行。那么,这个新政对广州市公积金贷款购房市场将会有怎样的影响呢?
纯公积金贷款:政策加码
首先应该明确的一点是:新政最低首付的加码只适用于纯公积金贷款部分。“我以为原先的政策就是首套三成,二套七成啊,没有变化嘛,”广州公积金贷款新政发布后,不少网友有此疑问。实际上,就公积金贷款部分,新政确实加码了,而购房者“蒙查查”的原因,是因为大部分购房者在使用公积金贷款的时候,选择的都是组合贷,也就是公积金+商贷的方式。根据有关规定,职工就同一房产申请组合贷款的,首付款比例需要同时符合商业贷款及个人住房公积金贷款的要求。而目前广州地区银行普遍规定,首套房最低三成首付,二套房首付要七成,因此除非是纯公积金贷款,否则难享低首付。因此,组合贷的购房者实际上是没有享受到此前首套二成和二套四成的“待遇”的。
组合贷是大部分买房者的选择
根据广州市住房公积金贷款政策,在可贷额度方面,个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度计算公式为:账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。与此同时,在最高额度方面也有规定:一人申请个人住房公积金贷款,最高额度为60万元。两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请公积金贷款,贷款额度为每个申请人的贷款额度之和,最高额度为100万元。也就是说,一个家庭的夫妇二人,可申请的公积金贷款最高额度是100万元,这样的额度在现时的广州买房,是不太够的。根据中国指数研究院发布的《2016年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》,9月广州房价为18742元/平方米,一套90平方米的房子总价就超过168万元,如果是首套房,公积金贷款以夫妇二人最高额度算,仅有100万元,首付二成的话近34万元,那就还需要购房者拿出另外的34万元,才能买上房。而实际上,总价200万元以内的房子在广州并不多了。市区供应不足,想在市区买房,二手房还是占了大多数。那么,在广州市区买一套二手房,要花多少钱?以8月份广州二手楼市的数据为例,天河、越秀、海珠、原荔湾“老四区”中,300-400万的优质盘和800万以上的高端大户型成交有所增多。其中300-400万优质盘的成交占比为12.1%,较7月份增加了约3个百分点;800万以上的高端大户型的成交占比为15.7%,较7月份增加了约4个百分点。总体来说,300万以上的成交增多,主要与市区供应不足有较大关系。动辄300万元以上的房子,靠纯公积金贷款显然是“搞不掂”的,这个时候,组合贷就成为买房者的首选。
组合贷总额平均134万元/套
广州9月二手住宅网签成交量再次突破10000套的大关,达11513套,市场交投热度已超过3月高峰期。9月二手住宅网签成交均价约18942元/平方米,环比上升5.5%。随着楼价的上升,购房者申请公积金组合贷款的贷款总额,也随之增加。据数据统计,公积金组合贷款个案的平均贷款总额,从去年1-7月的107万元/套,上升至今年1-7月的134万元/套,升幅约24.8%。多达七成公积金组合贷款的购房个案,贷款总额在150万元以内,而贷款总额在100-150万元之间的个案最多。据合富置业成交数据统计,今年1-7月贷款总额在100-150万元的个案,约占公积金组合贷款购房个案的36%,而贷款总额低于100万元的公积金组合贷款个案占比约为35%。贷款总额在150万元以上的公积金组合贷款购房个案占比,较去年同期明显增加,其中,贷款总额在200万元以上的公积金组合贷款购房个案,从去年1-7月的3%上升至今年1-7月的12%。
组合贷占比呈上升趋势
今年以来,改善型换房客入市积极性明显增加,在一定程度上也令到用公积金组合贷款购房的改善型换房个案随之上升。据数据统计,今年1-7月公积金组合贷款购房个案当中,改善型换房需求约占25%,而去年1-7月改善型换房占比仅录得14%。不过,刚需型首次置业,仍然是公积金组合贷款个案的主要购房需求,今年1-7月首次置业需求约占公积金组合贷款购房个案的72%。由于刚需首次置业需求占主导,因此,公积金组合贷款的购房个案,亦以中小户型物业成交居多。据合富置业成交数据统计,今年1-7月录得的公积金组合贷款的购房个案当中,面积在60-90平方米的中小户型物业占成交主力,约占41%,而面积在90-120平方米的中大户型物业,也占到33%,是公积金组合贷款购房者追捧的第二大热门户型。在二手市场当中,用哪种付款方式,关键看买卖双方协商的结果。与商贷对比,公积金组合贷款的供楼支出,的确是稍低一些,因此,不少购房者都希望能用公积金贷款或公积金组合贷款购房,但关键还是要看业主接受哪一种付款方式和买卖双方协商的最终结果。如急于卖房套现的业主,则比较倾向于将物业卖给能较快收齐楼款的一次性付款购房的买家。
公积金贴息贷款总额增加
今年3月,广州调整了公积金贴息贷款的申请条件,规定新申请的公积金贴息贷款,公积金贷款部分占贷款总金额的比例不得大于等于50%。据合富置业成交数据统计,今年1-7月,约有33%的公积金组合贷款个案,公积金贷款部分占贷款总金额小于50%。8月中下旬的消息指,广州公积金贴息贷款额度由50亿元增至100亿元。这一措施,有利于下半年公积金组合贷款购房人士入市购房。据往年市场情况预估,下半年买家入市积极性将高于上半年,而公积金组合贷款购房需求也可能会随之增加。