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广州案例 ● 第五十三期
民间借贷关系中，出借人要求借款人以房屋作抵押担保的现象较为普遍，在此同时还要求借款人向出借人办理出售房屋全权委托公证手续的情况也时常存在，但是借款人在办理上述手续时也许怎么也想不到，借款合同约定的还款期还没到，房款也没见着，住的好好的房子就突然成了别人的？
新的产权人要把自己赶走，能够拒绝交付吗？下面，请大家一起走进今天的“广州案例”，看看一套上百平米的房子是如何差点被“套”走的。
基本案情
白某是涉案房屋的原产权人，与高某是夫妻。案外人黄某、彭某均为梁某朋友，三人分工合作借款给白某并办理借贷、公证、买卖等手续。郭某与彭某为朋友关系。
➣2014年12月16日，公证处作出白某、高某全权委托黄某出售涉案房屋并代收房款的公证委托书，但公证时白某带去的女子并非高某。诉讼期间白某申请撤销公证，2017年公证处因高某签名虚假，决定：撤销该公证，公证自始无效。
➣2014年，白某与黄某签订《借款合同》，约定借款金额96万元，借款期限从2014年12月17日到2015年5月16日止，月利率2.4%。
➣2014年12月18日，涉案房屋抵押登记至黄某名下。
➣2015年5月13日（借款期限尚未届满），黄某以白某（卖方）代理人身份与郭某（买方）签订《房屋买卖合同》，买卖白某名下的涉案房屋，约定房款139万元。当日案外人甲向黄某妻子转账支付了100万元，黄某向郭某出具房款收据。
➣2015年7月6日，彭某持虚假的白某委托书，以白某名义与黄某向房管部门申请涂销抵押。
➣2015年8月20日，房屋产权登记至郭某名下。
➣2015年9月7日，案外人乙向黄某妻子转账及现金支付剩余39万元。黄某向郭某出具房款收据。郭某一审中陈述两个案外人甲乙均为其生意往来伙伴，二审中则陈述其是经彭某介绍认识黄某，涉案房屋实际上是彭某购买的，彭某没有购房资格，因此借郭某的名义买房，郭某不清楚房款是谁支付的，也没有将房款支付给案外人甲乙。
白某因其房屋被卖报警，公安机关立白某被诈骗案并对白某、梁某（放贷人）、黄某（放贷人）、彭某（放贷人）、蓝伟川（公证员）等人进行讯问。梁某、黄某、彭某对放贷（梁某、彭某陈述借款年利率为42%，黄某陈述借款年利率为36%）、办理公证、交易过户等过程进行了陈述。（据了解，因不构成刑事犯罪起诉标准，该案未移送起诉）
郭某收楼未果，向一审法院起诉请求：❶ 白某、高某立即搬出涉案房屋交还郭某管业；❷ 白某、高某向郭某支付房屋占用费。
争议焦点
白某、高某夫妻俩应否向郭某交付房屋并支付房屋占用费？
裁判结果
一审法院判决：
❶ 白某、高某将涉案房屋腾空并交还郭某；
❷ 白某向郭某支付房屋占用费（房屋使用费参照房管部门公布的同期同地段租金参考价的标准，并以2500元/月为限）；
❸ 驳回郭某其他的诉讼请求。
白某不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。
广州中院判决：
❶ 撤销一审判决；
❷ 驳回郭某的全部诉讼请求。
法官说法
主审法官 闫娜
广州市中级人民法院 房地产审判庭
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根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条规定，不动产物权一般依登记生效，不动产物权登记具有权利推定效力。既然郭某已经取得房屋产权登记，则其是否必然有权依物权登记要求白某交付房屋？
不动产物权登记生效原则的前提是推定不动产物权登记是真实合法的。
就卖方而言，白某出具委托书委托黄某卖房，其真实意思是以房屋作为借款的担保，在白某不还款的情况下，黄某可以出售房屋，以房款清偿借款。黄某出售房屋时，借款期限尚未届满，黄某也未与白某协商售房款的金额、售房款与借款本息如何结算等问题，无证据证明白某同意出售房屋，故白某并无出售房屋的真实意思。
就买方而言，郭某并非真实的买方，其只是出借购房资格给彭某，郭某也未实际支付任何房款。因此本案房屋的买卖及不动产登记并非基于买卖双方的内心真意，推定不动产物权登记真实合法这一前提已经不存在。《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意第三人制度的设立，就是用于限制不真实的物权变动行为和约束非善意取得物权登记的当事人。
黄某未尽到代理人应尽的按照委托人指示处理委托事务、维护委托人利益、向委托人报告的义务，委托人白某对黄某的代理行为不予追认，因此黄某的行为构成无权代理。在黄某构成无权代理，也即无权处分白某房屋的情况下，郭某既无购买的内心真意，也无实际付款，并非善意买受人，因此依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，真实权利人白某有权行使追回权，郭某也无权依据物权登记要求白某交付房屋。
最高人民法院2015年第10期公报案例在连成贤与臧树林排除妨害纠纷一案中的观点是，签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利和实物的双重交付，在买受人已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应做慎重调查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受人应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。
本案中，郭某已取得房屋的权利交付，尚未取得实物交付。白某对房屋的占有是基于其为房屋的原所有权人，在出借人黄某在还款期限届满前以白某名义出售房屋且没有证据证明白某对出售及过户的事实知情并同意的情况下，白某对房屋的占有具有合法性、正当性。郭某并非善意买受人，其仅仅基于物权请求权要求占有人白某迁出，不予支持。
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虽然本案为物权保护纠纷，郭某不能依物权登记要求白某交付房屋，那么郭某是否有权依据《房屋买卖合同》要求白某交付房屋？
➣《房屋买卖合同》是黄某以白某委托代理人身份签订，被代理人白某对该合同不予认可，黄某是否为有权代理？
➣该代理行为的后果应当归属于谁？
公证处的决定仅是撤销公证，黄某与白某之间依然存在委托合同关系。黄某与白某签订《借款合同》之前已经办理了公证《委托书》，黄某能够任意处分涉案房屋，并收取房屋的对价，与约定如白某不还款则将房屋所有权转移为黄某所有并无区别，因此该《委托书》实质上构成流押条款，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条第一款规定，应认定无效。《委托书》无效，即黄某构成无权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，在被代理人白某不予追认的情况下，黄某的代理行为对白某不发生效力。郭某并非真实买受人，即并非善意相对方，其也无权依据《房屋买卖合同》向白某主张继续履行交付义务或支付占有使用费。
至此，郭某能否依据合同要求白某交付房屋的问题已经可以得出结论，但有一个问题仍未分析，即《房屋买卖合同》的效力问题。从本案查明的事实来看，真实的买受人为彭某，其是借款给白某的出借人团队（黄某、梁某、彭某）成员，《房屋买卖合同》实际上是代理人以被代理人名义与自己签订的合同，即出借人团队“左手转右手”，以实现对被代理人白某房屋产权的转移，从而收回其借款本息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。
由上述规定可知，以买卖合同作为借贷合同担保的，应以借贷关系审理，即借贷合同为主合同，买卖合同为从合同。黄某、梁某、彭某所设计的借款和买卖的模式从表面上看规避了上述司法解释的规定，并无一个由借款人和出借人直接签订的买卖合同，但本案《房屋买卖合同》本质上仍然是黄某与白某《借款合同》的担保，其效力应从属于《借款合同》的效力。作为《借款合同》相对方的白某、黄某应当在民间借贷法律关系中对其借款权利义务进行结算。
相关背景及风险提示
司法部于2017年8月14日出台了《关于公证执业“五不准”的通知》，其中第三条为“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”。
在该通知发布之前，大量高利贷放贷人通过办理全权委托公证手续的方式实际控制借款人的房产。有骗子借“以房养老”之名诱骗老年人办理具有强制效力债权文书公证和对房产全权委托公证，强制过户老年人房产的诈骗案爆发，引起巨大社会影响。
在“五不准”通知发布后，涉及不动产处分的全权委托公证已无法办理，但借款人仍应提高风险意识，防范掉入高利贷放贷人设计的其他形式的圈套中。在可能涉及“套路贷”的案件中，放贷人通常会设计完美的证据链条，导致对“套路贷”违法犯罪行为的认定存在难点，相关争议只能在民事诉讼中进行处理。而借款人常因举证能力不足而败诉。
虽然公安机关对白某被诈骗案未移送起诉，但本案仍然存在出借人以民间借贷的形式，借助全权委托卖房及诉讼手段，试图达到侵占白某房屋、取得非法借贷利息目的的情形。本案白某二审能够胜诉，有赖于买方郭某对真实情况的陈述和公安机关对出借人所作的讯问笔录，但并非所有的案件都有如此充分的证据，借款人的利益有时得不到相应的救济。因此，借款人对自己的还款能力及不能按期还款的后果应有充分的评估和预计，在签订借款合同或者房屋买卖合同、收还款等环节注意保留证据，不轻信高利贷放贷人的口头承诺。
广州中院提醒您：借款千万条，审慎第一条，证据不充分，徒留两行泪。
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来源 |广州中院 房产庭
编写人 闫娜 马婷婷
责编 | 席林林
编辑 | 毛帅楠
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