房主委托中介公司租房 中介违约_和卖房中介发生纠纷怎么办

□平安广西网记者赖隽群

柳州市的石瑜委托中介公司代理出售一套房子。在中介公司的协助下，石瑜找到了买家。然而交易过程中，石瑜突然拒绝出售房屋，导致中介公司不得不双倍返还买家支付的定金。中介公司不愿背这个锅，要求石瑜承担违约责任。但石瑜认为自己没有过错，拒绝赔偿，由此引发官司。日前，柳州市中级人民法院对此案作出了终审判决。

终止卖房致中介违约挨赔

去年上半年，柳州市中年女子石瑜打算将位于柳南区航惠路的一套房屋卖掉。她找到提供房屋中介服务的一家房地产信息公司（以下简称“信息公司”）让其代售。

2017年5月4日，信息公司与石瑜签订《房屋转让代理协议》，约定：石瑜委托信息公司代理转让房屋，转让底价为43万元，成交价超过部分作为代理佣金、广告费等付给信息公司；信息公司向石瑜支付1万元作为代理转让定金，如未能在120个工作日内售出房屋，石瑜不退还定金，如售出房屋，则定金作为房款与信息公司结算。

当天，信息公司将1万元定金付给石瑜，并将房屋的有关信息放到网上。

没过多久，甘子雄看上这套房屋，并向信息公司详细询问房屋有关信息。双方很快签订了房屋转让代理协议，约定房屋价格45.5万元，甘子雄先向信息公司支付定金2万元。

在信息公司的协助下，同年8月，石瑜与甘子雄在柳州市房产交易所签订《存量房买卖合同》，甘子雄将首付款作为监管资金存入交易所指定的银行账户。

然而，双方的交易并没有想象的那样顺利。由于甘子雄一直未能支付剩余房款，石瑜怀疑其贷款申请未获批。但甘子雄表示，银行已经批准其贷款申请，只不过尚未放款。石瑜让甘子雄拿出相应凭证，可甘子雄又拿不出。

僵持一段时间后，石瑜告诉甘子雄房子不卖了。甘子雄无奈，同意终止转让事宜。双方签订了解除房屋买卖合同的协议。

未能如愿买到房子，甘子雄要求信息公司承担违约责任，双倍返还定金。由于有约在先，信息公司只得将4万元付给甘子雄。

一审判决房主赔偿4万余元

白白损失2万元，信息公司自然不愿背这个锅，随即要求石瑜承担违约责任。石瑜认为错不在己，拒绝赔偿。协商未果，信息公司向柳州市柳南区人民法院起诉，要求石瑜双倍返还定金2万元，赔偿房源介绍服务费损失、定金赔偿金3.1万元。

柳南区法院审理后认为，《房屋转让代理协议》是双方的真实意思表示，合法有效，但其中“最终成交价超过部分作为该房代理佣金、广告费等支付给房地产信息公司”的约定，违反了我国房地产经纪管理办法的规定，依法无效。石瑜在履行合同过程中，以案外人无法办理银行按揭贷款为由拒绝出售房屋，但未能举证证实，其行为构成违约，应赔偿信息公司的损失。信息公司主张由石瑜双倍返还定金，符合法律规定，予以支持。

法院认为，石瑜的违约行为导致信息公司向案外人赔付了2万元定金损失，信息公司主张该损失由石瑜承担，符合法律规定。双方约定以销售差价作为代理费用，因违反法律规定，对信息公司主张的该项损失不予支持，酌情参照行业标准支持销售价格的1%作为代理费，即4300元。信息公司主张的房源介绍费用不属于其损失范畴，不予支持。

柳南区法院一审判决石瑜赔付给信息公司4.43万元，驳回信息公司的其他诉讼请求。

二审改判房主少赔1万元

石瑜不服，向柳州市中院上诉。

在接受法官询问时，石瑜认可其与甘子雄的二手房交易是通过信息公司介绍后达成一致意见，并经信息公司协助到房产交易所签订合同，由信息公司的工作人员协助办理贷款。此外，她还向银行咨询过甘子雄申请贷款的情况，银行答复已获批。

中院认为，《房屋转让代理协议》合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。石瑜与甘子雄签订的合同虽是自行成交版，但各方均认可石瑜与甘子雄是通过信息公司介绍后达成协议，由信息公司协助办理房屋贷款事宜。鉴于信息公司已实际提供了居间服务，促成石瑜与甘子雄达成房屋买卖合同，石瑜亦未能举证证实信息公司存在合同法规定的不得要求支付报酬的情形，故信息公司有权要求石瑜支付代理费。一审法院酌情按房屋价格的1%计算代理费用，并无不当。

中院认为，石瑜认可已向银行了解获知甘子雄的银行贷款已通过审批，又无证据证实甘子雄存在无法继续履行合同义务或其他违约情形，其单方拒绝继续履行合同构成违约，应向信息公司双倍返还定金。

中院指出，协议约定的1万元定金，除具有督促双方履行合同义务的担保功能外，当双方法律关系因一方违约而终结时，违约方应赔偿相对方相应损失，即包含违约定金性质，在定金不足以弥补违约所造成的损失时，定金和赔偿损失可并用，但不应超过违约造成的实际损失。石瑜拒绝继续履行合同，造成信息公司向甘子雄赔偿2万元，石瑜向信息公司赔偿的数额应以此为限。石瑜因违约应向信息公司返还定金1万元，再返还1倍的定金1万元进行赔偿，但该赔偿仍不足以弥补信息公司的损失2万元，故石瑜应再行向信息公司赔偿1万元。一审法院判令石瑜返还双倍定金后再赔偿2万元，超过信息公司受到的实际损失，依法予以纠正。

日前，柳州市中院终审判决石瑜赔偿信息公司3.43万元。（文中人名为化名）