房贷该不该提前还一部分_房贷需不需要提前还

这个问题，现在也是同事和朋友之间，以及网上经常讨论的话题，经过长期的观察，我对这个问题也有了较为清晰的认识，想借此来分享出来，如果能给大家带来一点帮助或者参考，就足够了。

目前来看，大多数的观点还倾向于不提前还，因为很多人觉得现在借银行的钱是一大福利，而且随着通货膨胀，后面就不用还给银行多少钱，相当于自己赚了。只有少数的人倾向于提前还贷，以节省利息。究竟孰是孰非，当然要参考每个人的具体情况。

我现在能下的一个结论，同时也可以作为本篇文章的一个论点就是：如果个人有超过银行房贷利率的资金升值渠道，就不必提前还贷，而如果没有这种利率超过银行房贷利率的渠道，提前还贷就是一个理性的选择。那么，以下，我们将逐步来论证这个观点。

目前房地产市场的大政策可以用一个词来概括，就是房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的。

各个银行对于房贷现在也是收紧的状态，所以现在连首套房的利率都要上浮 20%。当前的基准利率是 4.9%，上浮 20% 就变成了 5.88%，这个利率对个人来说相当高，现在很难找到理财产品能超过这个利率水平。

而曾经红极一时的宝宝类的货币基金，最具代表性的余额宝现在的七日年化利率不到 2.5%，现在的三年期存款基准利率是 2.75%。而这个利率水平，我们可以大约看成相当于房贷利率的一半。

为什么举货币基金的例子，因为经过余额宝的全民教育，人们对于货币基金的认识已经比较多了，大概五六年前，余额宝最红火的时候，上亿的人们都在每天计算在余额宝的存款一天产生了几根油条的钱。

另外，我发现，银行的房贷对于每月利息的计算，和货币基金这种计算利息的方式完全是一致的，认识到这一点非常重要，因为只有认识到这一点，才可以不管还贷方式是等额本息还是等额本金，都可以比较容易地理解为什么一个月的还贷额里面包含了这些利息。

我们举个简单的例子来说明，当钱放余额宝里面，一万元每天产生 7 毛钱左右的利息，一个月产生 21 元左右利息。

那么房贷的利息是怎么产生的呢？其原理和余额宝的利息计算方式可以理解为是相同的，无论你选择的是等额本金还是等额本息的还款方式，利息计算方式都是一样的，即：以剩余应还房贷金额作为本金来计算。

假设你现在还剩下 1 万元本金没还，那么按照 5.88% 的年利率，一年就要产生 588 元，588÷365=1.61 元，也就是一天要产生 1.61 元利息，再乘以 30 天，就是一个月的利息，大概可以算是 48 元。

那么为什么一般人一个月的几千元还贷里，有的都一多半是利息？那是因为你剩余的本金就有几十万，假设剩下 50 万没还给银行，那么就相当于前面所计算的 1 万本金所产生利息的 50 倍，那就是 2400 元。大家很容易从网上的房贷计算器里面计算出每个月的还贷金额，那么这个利息就是这么来的。

那么为什么每个月利息金额会减少？那是因为每个月的还款里面包含着一些本金，本金在减少，当然下个月再计息的时候，就要按照新的欠款额计算了，所以下个月利息也会减少，假设是等额本息的还款方式，那么要还的本金还相应越来越多，那利息当然占比也越来越少。

这也正是很多人的误解所在，就是认为房贷在还了几年或者还款时间过半之后，就完全没必要提前了，因为还款占比里面，利息越来越少，到最后几乎全是本金了。

为什么说是误解，我们再回到前面，假设最后一个月，你还欠银行 1 万本金，再还一次就还清了，那么利息按照房贷利率算应该是 48 元，而如果你没有高于 5.88% 利率的渠道，存了余额宝，那么你得到的利息是 21 元。

48 是 21 的两倍还多，什么意思，也就是，即使是剩下最后一个月，如果你手头有了钱，又没有其他投资渠道或者资金增值渠道，你去提前还了房贷，余额宝少挣 21 块钱利息，银行方面却免去了 48 块钱利息，也就是说最终也可以少支付 27 块钱出去！这个钱也可以看作是通过提前还贷从银行手里薅来的一点羊毛。

所以，认为还款到后面，越来越没必要提前还贷的理由不是因为利息占比少，而依然要看自己的资金升值渠道能不能跑赢房贷利率。

也有很多人认为，房贷都是二十三十年的，经过十多年的通货膨胀，今天的一块钱相当于十年后的两块钱，也就是说，今天借了银行 100 万，十年后，归还的钱的价值，可能就比 100 万小了。

这个误解产生的原因就在于只考虑通胀因素，而没有考虑每月都在还款的因素，假设贷款 20 年，本息一共要还 170 万多，前十年本金利息一共要还 85 万，十年后归还的总额也还是这些，即使是最终考虑通胀，归还给银行的本金利息价值，比 170 万固然要小，但是请记住，银行肯定不会赔本，最多就是真实的利率小了而已。

那么，该给银行的这些钱却是一分不少，如果你能用来做其他的投资，收益高于房贷的最终真实利率，那么提前还贷就是没必要的。

而如果是提前还贷了，你在什么时间点还贷，节省的利息就是相当于什么时间点的实际货币价值，也就是可以认为是还多少本金，就对应当前节省了多少利息，资金价值等值于当前的货币购买力。虽然房贷时间长，但也没必要把这些钱放到多少年后去衡量，认为多花了钱。

如果都这样去考虑，那么八十年代的时候那么低的物价人们没买房，岂不是都要吃后悔药？

说到这里，有人可能就说了，为了这点利息，还是不能认同提前还贷，完全可以把钱攒下来再买房啊。

诚然，经过这十几年来房地产市场的教育，国人已经对房子保值升值的重要作用有了深刻认识。可以说手里有房，心里不慌。现金随着通货膨胀在每年贬值，手里有房的人不但跑赢通胀，而且靠着房价的疯长实现了财富大增值，甚至实现了财富自由，有钱就尽量买房，似乎成了很多人的共识。

但是我们还是回到文章刚才说的前提，买房增值，也算一种财富或者资金增值的渠道，如果你赶上了房价上涨的时机，房价的涨幅不但可以完全覆盖掉房贷的成本，而且还大幅跑赢通胀，这就是说这种资金增值渠道是比房贷的利率高得多的，当然结论就是没必要还贷，要多买房。但是，如果房价涨幅不大，横盘甚至下跌，这个作用就大打折扣，增值作用小于房贷利率之后，就依然会变得没有意义。

前几天看到网上有讨论这个话题的，举例说手头有 300 万，房贷 300 万 30 年期，要不要提前还，有人解答一通说，300 万按照年息 5% 的理财，一年产生 15 万利息，如果房贷利率是 5.39%，基本上每个月再加几千块就可以覆盖房贷了。如果不还贷，30 年后不但手头还余 300 万，而且还获得一套房。

这个算法，明显是把提前还贷节省的利息以及每月要补的那部分钱忽略了。他的结论 30 年后手头余 300 万，还获得了房子，不曾想如果提前还了贷款，每个月就不用再给银行一万六千多，节省下的利息也是三百万多了，30 年下来，手头一样还会结余三百万，手头落下房子。这种情况下，每个月一分钱都不用再给银行了，相当于存给自己，30 年之后，所积累的比 300 万还多点。

由此可见，只要是其他资金利用的利率低于房贷，在不考虑通胀等其他因素前提下，提前还贷确实就是划算的。

说来说去，根本上还是看个人能找到的资金增值渠道，就像是这两年，如果手头有些钱，不还房贷去买了比特币，赶上那种翻倍疯长的情况，当然就完全没必要去还贷，直接投资去就行了。

当然也有不少家里有生意的，对资金的需求较为迫切，能借到银行的钱确实对他们是很好的，这种情况下，讨论提前还贷就没啥必要，因为他们可能本来就有能让资金发挥更大作用的渠道，无论是增值还是救急，都比还贷要好。

说到最后，不知道各位读者有没有对房贷有一点新的认识，对房贷是否提前还的唯一理性评判标准就是在考虑通胀的条件下，其他的财富增值渠道的增值率是否大于房贷利率。当然，也有人宁愿有钱当下消费当下享受也不愿意提前还贷，那当然也不必考虑提前还的事情。

对于大多数普通人来说，房贷是个大事，虽然我们不是金融业人士，但是对于关乎切身利益的大事情，自己先搞清楚一些比较好。至于说，最终如何选择，那就是个人综合个人情况之后的事情了。能赶上一些经济大潮、财富增长周期固然好，如果没有赶上，至少也要从现实的角度，做出理性的分析和选择，尽量保卫自己的财富。

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来源：识局