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大城市人口急剧涌入,房价高企,为缓解城市住房紧张,国家层面提出了“租售并举”的指导方针,一时间,诸多房企和运营管理公司,如万科、龙湖、魔方、自如等纷纷瞄准这块“大蛋糕”,为取得先发优势,迅速布局,长租公寓市场快速膨胀。那么国内的长租公寓的盈利模式如何,分析认为主要有以下4种。
1.租金差+装修投资溢价
从业主端租入的批发价与单间“零售价”合计之间的差价,是目前绝大多数中低端长租公寓主要的利润来源。主要包括两部分,一是整套租入,按间租出实现溢价;二是通过分拆隔间,增加房间数实现额外收益。同时,公司也会对租入的房屋进行简单装修,以实现房租价格的提升。采用该类模式的代表企业是自如。
2.生态社区+增值服务
长租公寓运营商通过打造“公寓+服务”的生态圈,如 “公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径,整合第三方优质资源或自己开展经营,提升用户体验度,进而从衍生产品上实现盈利。如魔方向租户收取的物业费,大约每月每间房200~300元,相对普通住宅略微偏高。而增值服务费用主要是在其高端产品中才体现,如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。
3.先租后售,旨在客户获取,实现业务协同
这类盈利模式的代表是万科,万科曾在重庆“西九.万科驿推出“租金抵房款,房款抵租金”的活动,从活动口号可以清晰发现该类模式的核心是先租后售,公司的本质并不是指望依靠公寓租金实现盈利,而是希望以公寓租赁获得潜在的客户资源,带动其本身的房地产销售。
4.资产收购+持有经营
这种盈利模式和美国典型的公寓REITs模式非常类似,借助不动产基金通过资本运作来收购或整租、改造物业,然后与第三方的公寓管理公司合作,由其负责物业的出租经营与管理。一方面获得了资产增值收益,另一方面也可获得运营收益。这种盈利模式的代表是赛富不动产基金和新派公寓的深度合作,赛富以不动产基金购买房屋的租赁权,委托新派公寓开展房屋租赁、管理等业务,实现二者的资源互补。
目前,长租公寓收入来源还是以租金为主,出租方仍旧利润薄弱或处于亏损状态,分析认为,当前是以资本大量投入的方式快速吸收增量,迅速做大存量的阶段,利润率并不是企业眼下所关注的焦点。未来在做大规模以后,通过服务延伸产品附加价值、通过增值服务创造溢价空间,或将成为下一步的扭亏为盈的关键突破点。
——四川和一咨询(和君咨询联盟企业)助理咨询师 汪雷
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