杭州新房买卖政策_杭州二手房购买限购吗

不止余杭。其实萧山去年就开始执行更为严厉的政策——所有没有结清按揭款的二手房不得挂牌。这相当于，按揭不结清，二手房不能卖。

目前杭州交易的二手房，不论你找哪个中介办理，都需要在房管系统下的网站上进行备案，接受监管。因此，萧山区这一招，釜底抽薪，从源头上堵上了有按揭的二手房的交易。

相比萧山，余杭还是有空子可以钻。另外，主城区暂无这方面的要求，仍可用买家的首付款来给卖家还按揭。

3.

那么，问题来了：在二手房已经是亚历山大的时间节点上，针对交易环节设置障碍，对二手房市场会产生怎样的影响？是否会进一步降低市场活跃度？

接下来是锁死流动性，还是点燃抛售潮？

4.

1、改善置换遭受不小的打击。

普通居民，早些年买了房子，到目前为止房子增值应该比较多，可以说家庭大部分的财富都在自己的房子上。但这部分人本身收入水平其实并不高。

对于他们来说，想要置换大房子，主要的途径就是把自己的那套已经增值的小房子卖掉，然后拿着这部分的钱去支付大房子的首付。

把好位置的房子换成偏远一点的房子，或者把成熟板块的房子，换成新兴板块的房子。总之是把贵的小房子换便宜的大房子，来升级家庭的需求，譬如父母同住，譬如有二孩等等。

但新的政策下，他们会需要一笔掉头资金，先用于偿还贷款，再把自己房子卖了，然后再还掉那笔掉头资金。这无疑增加的置换的难度和成本。

因为普通居民并没有很好的融资渠道，民间的短期融资方式，非但利息极高，而且一般要求你有一定的抵押物，对于家里资产不多的普通居民来说，很难获取和驾驭。

2、对短炒投资客来说，是沉重的打击。

这个政策一定程度上遏制了短炒的行为，给炒房客增加了时间成本和资金成本。

但其实经过一轮大涨，杭州现在基本没有短炒投资客了。如果有投资的，也是长线投资的思路。这些政策对这大部分长线投资客来说，其实影响不大。

但对于之前买入博差价那部分短线投资客来说，还是有较大杀伤力的。

不少人当初购入红利盘采用的是0首付的方式。他们通过各种途径借来三成首付款，再按揭七成。相当于背负了整套房子全款的贷款。现在如果要将按揭还清后才能进行二手房交易，那就意味着他们要先短期借到一笔等同于房款7成的掉头资金。

相比较普通居民来说，这批短炒客倒是有能力和途径借到掉头资金的。但这笔资金的成本也绝对不会低。

短期过桥资金几天的利率一般在千分之1.5左右，而一个月起步的中期借款利率最少也要到年息15%以上，还需要你有抵押物。

最糟糕的还不是利率高的问题，而是你不知道借了这笔钱，什么时候能够还。运气好，可能几天就成交了，运气不好，可能几个月也卖不掉。

3、可能会有一批二手房抛售。

正因为有第2点讲到的情况，很可能使得一部分杠杆用得很大，资金链要绷断的短炒客会选择降价抛售。

逻辑是这样的：短炒客用支付较高利息的方式，短期借调一笔资金，换掉自己之前的按揭，然后通过大幅度降价的形式抛售二手房。在最短时间内将二手房卖出后，迅速偿还短期借调那那笔资金。

这样通过损失获利部分，来断臂求生。因为对于G20之前买入的那部分房源，哪怕大幅度降价，也是能够保证足够的获利空间的，不过就是赚得多和赚得少的问题。

所以下半年可以关注一下二手房，可能会有不少来自短炒投资客抛售的笋盘。

4、短期内，二手房挂牌量会持续放大。

这部分政策收紧后，可能造成的是情绪上的恐慌。

一般人都有一个特点：看到一个利空的政策出来，总是忍不住担心，还会不会进一步收紧？后头还会不会有政策组合拳？

楼市是一部情绪心理学。心理预期改变，有人就逃了。因此不少人会想：反正之前买的房子赚了一倍多了，哪怕便宜点卖，至少可以落袋为安。去年底的那一波二手房抛售潮，就是这么形成的。

就像推倒骨牌一样，一旦短炒客抛售的情况发生，会进一步加剧大家的恐慌心理。这也有点像挤满人的广场，其中有一小部分人突然争先恐后的往外逃，就很容易让不明所以的其他人去效仿，慌不择路。

5、长期看，会进一步锁住二手房的流动性。

首先，如果置换条件变得困难，可能就选择推迟改善，反正现在的房子也还能将就着自住。其次，结合第4点，如果短期内有抛售潮引起二手房较大降价，一旦见到无利可图，那些非专业炒房客就会选择保证现金流，按兵不动。

这可以看作是一种变相的局部限售。

照这样推导，接下来改善类的新房市场可能也会受到较大的冲击。毕竟，由于一手房限价，大量的改善楼盘是被提前改善了。

6、过桥资金的生意，会更火。

这个行业其实一直挺火热的，至少我几乎隔一天就能接到推销电话。短期过桥资金的利率非常高，收益很肥厚。只不过风险比较大，但这年头，从来都是撑死胆大的，饿死胆小的。

如果所有的二手房，都必须还清按揭后才能开始交易，那很可能不少中介公司会直接开展这部分业务，作为其重要的营收项目。毕竟中介公司买卖双方的交易环节都在跟进中，相对来说，借款的风险系数会比较小。

7.

我想到了另一条政策。

主城区和萧山区可以在买完期房后直接交掉契税，这样一般两年左右交付的期房，拿到房子那一刻差不多就可以免掉5.6%的营业税，直接交易了。投资客一般这样操作。而余杭区则不一样，规定交房后才能交契税。

很明显，余杭区的做法，更能遏制短期炒房。

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