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北京出台史上最严公积金信贷政策。
◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧
昨日，北京突发调整公积金住房贷款政策，公积金贷款实行认房又认贷，首付比例看齐商贷，每缴存一年公积金可贷10万元等不一而足，堪称史上最严的公积金信贷政策。公积金新政将对北京房地产市场有什么影响？是否预示着新一轮调控降至？
北京公积金新政三大看点
其一，公积金贷款条件更严格：认房又认贷，首付比例与商贷看齐。在北京无房且在全国范围内无住房贷款记录，才能享受首套房公积金贷款优惠；被核定为有二套及以上住房的，将不予公积金贷款。其中，保障房公积金贷款仍享受低首付，经济适用房、共有产权房首付比例分别为20%和30%。商品房公积金贷款首付比例与商贷基本一致，首套普通自住房首付比例不低于35%，首套非普通自住房不低于40%，二套普通自住房不低于60%，二套非普通自住房不低于80%。
其二，公积金贷款额度实质降低：贷款额度与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元。首套房公积金最高贷款额度不超过120万元，二套房最高贷款额度由80万元下调至60万元。
其三，公积金提取创设全新限制条件：京外购房提取公积金仅限户籍地和所在省会，并延长进城务工人员销户提取年限，男满55岁，女满50岁。
公积金新政不仅会错杀北京刚需环京乃至其他城市也会有波及
一方面，公积金贷款认房又认贷，只要在北京有房或者在全国范围内有住房贷款记录，便认定为二套房。首付比例参照商贷标准执行，二套普通、非普通住房首付比例均要求达到60%和80%以上。鉴于刚需客群购买力毕竟有限，实难承受如此高的首付比例。
并且，公积金贷款额度与缴存年限挂钩，缴存年限不长的置业群体公积金可贷额度大幅缩减，将被迫使用利率更高的商业贷款，或者调升组合贷中的商业贷款所占比重，届时购房成本支出将明显提升。预计北京刚需市场将步入“冰封期”，有效市场需求锐减，在售项目去化表现着实不容乐观。
另一方面，公积金销户提取年限大幅延长，男满55岁，女满50岁。相当于将尚未达到销户提取年限的进城务工人员公积金账户全面冻结，部分外来务工人员借道销户提取公积金作为购房首付款已成奢望。
并且，京外购房提取公积金仅限户籍地和所在省会，在一定程度上可以支持返乡置业需求，进而打压外溢投资、投机性需求。环京市场明显波及，北京外溢客群难以提取公积金用于还贷，购买力难免受限。
或将引发跟风调整公积金信贷公积金额度紧张城市可能性更高
北京率先调整公积金贷款政策，或将引发跟风效应，更多热点城市将效仿落地公积金新政。尤其是公积金资金捉襟见肘的城市，更有动力收紧公积金贷款，以期解决公积金信贷资金不足的窘境。典型如广州，公积金账户长期入不敷出，公积金贷款发放量明显超出当期归集量。特别是市场高热阶段，因住房销售持续火爆，公积金贷款需求量显著超标。
受此影响，公积金贷款放款周期明显拉长，部分公积金贷款被迫转化为商业贴息贷款。类比于2017年3月，北京全面限制商改住，随后其他城市纷纷效仿落地限商令。现阶段北京调整公积金贷款政策，颇有政策风向标意义。
当然，效仿北京调整公积金贷款政策，难免会对刚需市场带来一度程度的挤压效应。在实际落地执行环节，热点城市还是要慎之又慎，以免错杀真正的刚需，显然有悖于支持合理自住购房需求的政策导向。
综合而言，我们认为：一方面，四限政策难言实质性转向，调控政策注定长期化、常态化。房价更是不能碰的红线，“限价”政策仍将从紧执行，以期维稳市场预期，坚决遏制房价上涨。
另一方面，北京公积金新政很大可能预示着新一轮调控措施将至，联系到9·30这一关键的政策时间节点，不排除今年热点城市再度祭出调控重拳，尤其是前期房价上涨过快的城市，加码调控的可能性更大。
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