私募基金投资房地产_房地产公募基金

• 中房报记者 苗野 北京报道

大资管时代正在呼啸而来。在“2015金融领袖高峰论坛”上，中国房地产报记者围绕“大资管的时代如何实共赢以及房地产私募基金如何在房地产行业下行通道中实现突围”的问题专访了长富汇银董事长张保国。

中国房地产报：大资管时代涌现的特点是什么？

张保国：我觉得应该用融合来形容大资管时代的特点。大资管是基于中国整个经济结构调整和产业升级的背景才有的机会。因为以前金融机构是在自己独立业务上做得更好。目前，产业结构升级加上互联网应用等，需要所有金融机构不只是做好自身业务，更需要跟其他金融机构进行联合。

中国房地产报：很多房地产企业在寻求转型，或拥抱互联网或转到细分市场，你如何看待当下的房地产行业转型？

张保国：过去几年房地产市场是个单边上扬的市场，无论哪个参与主体，在这里面都有利益，而且利益表现得非常明显。从2011年开始整个中国经济结构开始调整，房地产市场也相应发生了变化。房地产在经历一个疯狂发展期之后进入了正常发展阶段，从原来单边上扬的市场过渡到正常的理性市场，从大机会型市场过渡到了理性市场，。

长远看房地产行业还是有机会。因为中国正走在城市化进程中，增量还是非常大的。从房地产企业本身来说，以后很明显的走势就是分化。有核心竞争力的，产品设计能力，销售去化能力比较强，融资能力比较强的这一类企业，更具备竞争优势。

市场从机会型市场变成了理性市场，竞争力不强的企业必然会被市场淘汰。但我觉得我们不应该过分悲观看这个变化趋势，因为这只是市场变得理性了，暴利时代不是一个理性的市场，暴利时代的终结是对的。

中国房地产报：面对房地产行业的大调整，房地产私募基金行业在战略调整和业务布局上会有什么样的变化？

张保国：在正常的发展阶段里面，真正能把握市场机会或者本身具有核心竞争力的企业，会更有发展机遇。私募基金在国内发展还不够成熟，中国整个金融市场也是在逐步扩大，相对于发达经济体来讲，我们整个金融机构还相对单一，需要大的提升空间。

作为私募基金，不管是房地产私募基金还是针对二级证券市场的私募基金，都是周期比较短的。参照国际经验的话，未来的发展空间会非常大。每年房地产新增投资总额大概在8万亿元左右，在这种情况下，一定会有私募基金的很多投资机会。能不能抓住机会就看私募基金管理人如何提升团队的管理水平以及看这支私募基金有多大的竞争力。

我觉得哪一类基金都有机会，不管是股权类还是并购类，锁定一个细分市场，肯定会有机会。并购的机会从今年开始肯定会更多，市场在发生剧变的时候会淘汰一部分竞争力不强的企业，并购的机会更多涌现。不管是开发型项目还是持有型项目甚至是经营性物业，都会有这样的机会。

当下，我们的内外部环境都面临很大压力，比如一些企业持有比较好的经营性物业，可能为了满足其它产业链的资金需求，要抛售掉手中持有的这些物业，对这些持有型物业的并购就会非常有利可图。并购之后，再对物业进行相应的改造提升，利润回报可能大于其他并购手段。

从整体上来看，今年并购机会会更多。但是由于利率的变化，一部分基金也在寻找海外资产配置。

中国房地产报：随着国家对房地产行业信贷政策的改变，房地产行业需要解决的问题就是直接融资，那么在直接融资领域，房地产私募基金能占到多大的比重？

张保国：如果参照美国经验或发达经济体经验，目前中国的私募基金市场非常小。2010年被称为房地产私募基金元年，其实和美国比还相差太远。美国最大的房地产私募基金铁狮门，管理的资产就超过4000亿美金。

当然，我认为未来中国市场的房地产私募基金不会是越来越庞大，达到铁狮门那样的规模。而应该是万科、保利那样的大型房企变成最大的房地产私募基金。

对未来做预测，一定是具备优秀开发能力和去化能力的超大型房企向私募基金的转变，它们会成为未来最大的房地产私募基金，真正能和世界上顶级的私募基金比尖的一定是由房企进化过来的基金，而不是由当下房地产私募基金成长为最大的私募基金。